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2020年疫情后房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)拿地決策邏輯研究報告.pdf
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2021-07-21
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1、疫情后房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)拿地 決策邏輯 目錄 一、房地產(chǎn)投資實務(wù)與拿地決策 二、投資交易模式 三、投資測算的經(jīng)濟(jì)可行性研判 四、投資相關(guān)法律實務(wù) 五、地產(chǎn)投資未來的趨勢與機遇 Part One 房地產(chǎn)投資實務(wù)與拿地決策 I.典型房企投資策略 II.土地價值判斷 1.1 典型房企投資策略碧桂園 布局策略: 以三四線城市為主戰(zhàn)場,同時堅持一線城市近郊,二三線城市中心區(qū),適時進(jìn)入一線城市中心區(qū)。戰(zhàn)略布局與中國加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的思路 相契合,踩準(zhǔn)了國家發(fā)展紅利。 從2016年開始,碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國“攻城略地”,提高在一二線城市投資比例。一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展趨勢,發(fā)揮規(guī)模拿2、地優(yōu)勢,另一方面瞄準(zhǔn)一二線城市,可以提升溢價。 戰(zhàn)略差異化: 對于一二線城市,碧桂園在加強占有率的同時,堅持“不拿面粉比面包貴的地”,注重利潤。 在競爭優(yōu)勢明顯的三四線,注重規(guī)模,城市進(jìn)入策略為“一城多個碧桂園”,即先進(jìn)入一個城市,再在這個城市做多個布點,進(jìn)行深耕。 67.3%79.5%65.5% 高周轉(zhuǎn):全產(chǎn)業(yè)鏈自供,并運用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計,三四五線城市 要求拿地即開工并堅持“456”,即4個月開盤、5個月資金回 正、6個月資金再周轉(zhuǎn);對一二線城市則要求“678”,即6個 月開盤、7個月資金回正、8個月資金再周轉(zhuǎn)。 高周轉(zhuǎn)是碧桂園的核心競爭力。從財務(wù)角度,投入產(chǎn)出時間越 短,資金周轉(zhuǎn)率越高,資金回3、報率越高;從運營角度,項目有 動力壓縮從拿地到開工、施工、開盤、現(xiàn)金流回正的時間;但 對工程來說,任何施工都有其合理工期,如果為了速度和節(jié)點 出現(xiàn)趕工,極易出現(xiàn)安全、質(zhì)量問題。 1.1 典型房企投資策略融創(chuàng) 62.98億港元收購綠城24%的股份 32億元收購成都國嘉志得置業(yè)、悅景、 上海融綠、武漢美聯(lián)地等項目 增資樂視10億 19.33億收購海航海南兩家公司 95億入股萬達(dá)商業(yè),52.8億收 購原萬達(dá)文旅集團(tuán) 102億收購天津星耀五洲項目 32.33億收購大連潤德乾城 438.44億收購萬達(dá) 150億元收購樂視 36.62億元收購時代城項目 125.53億收購北京泛海國際項目 152億收購云南城投集團(tuán)持有的環(huán) 球世紀(jì)及時代環(huán)球51%股權(quán) 42.25億元收購萊蒙國際 37.88億元收購聯(lián)想地產(chǎn) 40億收購金科16.96%股權(quán) 2014-2015年 2016年 2017年 2018年 2019
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