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1、城鄉(xiāng)更新中的利益平衡 與“反公地困局” 破解 廣州 2019/10/25 三舊改造的制度供給與土地增值收益的再分配 城鄉(xiāng)更新中的個(gè)體、集體與公共利益解析 房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)向城鄉(xiāng)更新中的利益失衡與“反公地悲劇” 城鄉(xiāng)更新中的利益平衡與“反公地困局” 破解 結(jié)語 1 2 3 4 目錄 CONTENTS 5 01 三舊改造的制度供給與 土地增值收益的再分配 傳統(tǒng)再開發(fā)模式與三舊改造的比較 類型傳統(tǒng)再開發(fā)三舊改造 啟動者地方政府土地原業(yè)主 政府角色主導(dǎo)地位宏觀調(diào)控和規(guī)劃審批 土地出讓金分配拆遷補(bǔ)償成本后的土地溢價(jià)土地出讓金在政府與原業(yè)主之間分成 土地使用權(quán)出讓方式招拍掛可以協(xié)議出讓 土地使用者獲得的賠償貨2、幣補(bǔ)償或回遷貨幣補(bǔ)償或回遷，可以自主決定 1.1 三舊改造的制度供給 從從增量到存量開發(fā)：“三舊改造”實(shí)踐 1.1 三舊改造的制度供給 政府壟斷土地一級市場 收益及開發(fā)權(quán) 土地原業(yè)主共同分享土地收益 及掌握土地再開發(fā)的主動權(quán) 放權(quán)與讓利 激發(fā)市場主體的熱情 土地原業(yè)主：分享的增值收益增長明顯，由原來的只能拿到補(bǔ)償款到可以獲得大 部分的土地增值收益，因此對更新改造的熱情高漲。 政府：在增值收益分配上雖然比例大幅度降低，但節(jié)約了高昂的行政成本，并減 少了拆遷中的諸多社會沖突。 與傳統(tǒng)的 舊城改造 模式相比 1.2 再開發(fā)中的增值收益分配 漲價(jià)歸公？ 漲價(jià)歸私？ 收益分成？ 容積率和地價(jià)的確定是城鄉(xiāng)3、更新中的核心問題 02 城鄉(xiāng)更新中的個(gè)體、集體 與公共利益解析 2.1 公共利益本位論與控權(quán)論 在如何對待個(gè)體利益與公共利益時(shí)，常見的誤區(qū)是兩個(gè)極端：公共利益本位論 與 控權(quán)論。 如果個(gè)人利益與公共利益發(fā)生沖突, 個(gè)人利益應(yīng)對公共利益絕對服從。 完全競爭的市場機(jī)制可以促進(jìn)公共利益和 個(gè)人利益的平衡，并使雙方利益最大化。 公共利益本位論控權(quán)論 公共利益本位論 控權(quán)論 土地增值收益的 “溢價(jià)歸公” “溢價(jià)歸私” 2.2 個(gè)體、集體與公共利益 個(gè)體 利益 集體 利益 公共 利益 集體利益并非總是與公共利益相一致。 集體利益和公共利益的界限時(shí)常模糊不清。 2.2 個(gè)體、集體與公共利益 公眾利益集體利益?zhèn)€體利益 代表地方政府 舊城：改造社區(qū)； 舊村：村集體； 舊廠：村集體（集體工業(yè) 用地） 舊城：城市居民； 舊村：村民； 舊廠：國有工業(yè)用地業(yè)主 利益 訴求 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 增加稅收和土地出讓收益；