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1、大盤操盤規律解析與案例分析大盤操盤規律解析與案例分析 2014年2月 2014年2月 大盤操 作的關 鍵點 1 大盤開發的立足 點 從城市發展階段、項目在城市中的地位及發 展前景、項目可能擔負的城市功能入手，系 統的、框架性的綜合解決問題；不能用戰術 手段解決戰略問題，陷入到每一個具體地塊 的解決方案之中。 整個區域開發如何盈利。什 么是用來建立區域形象與價 值標桿的 ，什么是爭現金 流的？是否每個回合都要獲 勝，還是有輸有贏，最終整 體獲利。 如何將錢用在刀刃上，在服 從于整體戰略的基礎上每個 地塊（功能區）的開發目標 和手段是什么。如何啟動項 目、啟動區域如何執行？如 何營銷？ 戰略層面 2、財務目標層 面 戰術層面： 大盤開發的思考點 大規模開發的九大關鍵問題 1 站在城市視角的區域價值定位 2 以財務目標為核心的開發策略 4 基于競爭的可持續發展的項目核心能力 5 項目增值為導向的營銷策略7 企業品牌的社會營銷 3 配套開發策略的制定是項目成功的關鍵 動態的客戶層面選擇 8 6 兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇 項目持續增值的社區管理和項目運營創新 9 中心化，而非中心 基于城市發展的大思維挖掘區域價值 關鍵詞：基于未來、城市價值、城市新的增長級 在發展戰略層面上，大規模開發必須首先保證方向的正確性，必須站在 城市發展的平臺上，關注城市層面的機會，如城市化進程、人口轉移，3、 城市功能缺失、某類供應短缺等，必須基于區域整體發展的角度挖掘價 值，指導項目整體定位及控制性規劃； 準確的區域價值定位極大提升項目價值，為大盤實現核心吸引力，形成 “中心化”，擴大客戶覆蓋距離，對區域外產生持續的拉動力，住區與 城市互為增值。 大規模開發不同于一般房地產開發的最大根本點就是區域規劃的前瞻性 、先進性，預測重于當前的競爭，解決方案應是系統的、框架性的、彈 性的。 大規模開發的利潤來源于開發節奏 以財務目標為核心的開發策略 關鍵詞：前瞻性、資源分配、規劃價值 以財務目標為核心制定開發節奏和時序，首先明確在公司的整體布局中項目承擔的 責任，為完成財務目標，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產品線和配 套在不同開發階段的作用。 星火的經驗發現及無數案例說明：大規模房地產項目的開發，利潤來源于開發節奏 、前瞻性視野和市場預見能力，物業類型的演變、容積率的提高。組團之間要有差