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1、項目可行性論證項目可行性論證-經(jīng)濟測算指標體系經(jīng)濟測算指標體系 （試行）（試行） 問題：問題： 1、項目利潤是怎樣計算出來的？、項目利潤是怎樣計算出來的？ 2 2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？ 3、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？ 項目凈利潤項目凈利潤 =銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅 （期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用） 土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌 投入少、回報高、見效快投入少、回報高、見效快 一、應用標準測算報表體系的必要性一、應用標準測算報表體系的必要性 項目決2、策科學化項目決策科學化 定量分析； 全面、多角度分析； 動態(tài)分析；程序規(guī)范。 項目決策效率項目決策效率 便于計算、便于理解、便于檢查。 主要基于以下需要： 資金的時間價值：資金的時間價值： 資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。 今天的1元錢 不等于 明天的1元 利息；單利；復利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值 資金成本：資金成本：使用資金要支付代價使用資金要支付代價 銀行借款 ： 按利率計付利息 股東投入： 交付利潤 三、資金的時間價值三、資金的時間價值 單利終值計算: S = P（1 + i*t ) 單利現(xiàn)值計算: p =s * (1- i*t ) n 復利終值計算: S = P（1 + i )3、 -n 復利終值計算: p = s（1 + i ) 問：第1年年初存入100元，利率10%，分別 按單利和復利計算，兩年后其終值多少？ 四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量：指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、 現(xiàn)金流出的數(shù)量。 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出 量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值， 反之為負值。 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn) 值的差額。 年度年度第1年第1年第2年第2年第3年第3年第4年第4年合計合計 投資計劃：投資計劃： 地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量