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50家房地產企業杠桿風險分析報告.pdf

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上傳人：故事編號：161565 2021-07-22 19頁 1.83MB

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1、 5050 家家房企房企杠桿風險分析：杠桿風險分析：成也成也杠桿，敗也杠桿杠桿，敗也杠桿作者：同策研究院資深分析師肖云祥房企 2020 年報發布接近尾聲，從對外公布的信息來看，大多數房企都在“降杠桿”，其中一個重要背景就是去年提出了“三道紅線”的融資新規，在財務杠桿被監管制約下，一些房企就將重心轉移到了杠桿的另一面，即提升經營杠桿。就目前來看，房企對其自身杠桿控制如何？我們通過對 2020 年全口徑銷售金額前 50 房企，從杠桿的維度進行分析，以窺探主要房企的綜合風險管理情況。企業的杠桿可以分為經營杠桿和財務杠桿，兩者相乘構成了企業的綜合杠桿。在企業財務管理中，經營和融資過程2、中會發生一些固定成本費用，這些固定成本費用的存在及變化會放大企業經營業績的變動率，這就是杠桿效應。我們將分經營杠桿系數、財務杠桿、綜合杠桿三部分，為大家剖析當前主要房企的杠桿系數現狀。經營經營杠桿篇：杠桿篇：房企房企經營杠桿走高，經營杠桿走高，“增收不增利增收不增利”成癥結成癥結所在所在房地產行業已經告別了“閉著眼睛都能賺錢”的時代，雖然市場需求依然存在，但房企經營環境的變化讓房企利潤空間在不斷被壓縮。于是房企紛紛采用了加大經營杠桿的策略，經營杠桿的采用帶來的是規模效應，規模達到一個突破點，覆蓋掉固定費用后，利潤會成倍數增長。這就是由于固定成本的存在而導致 EBIT 變動率大于3、營收的變動率的杠桿效應。但經營杠桿與經營風險呈正相關，當固定成本越高時，經營杠桿系數越大，企業的經營風險也就越高。在房企中，經營層面的固定成本包括土地成本、前期工程、建安成本及其他的一些費用。 2022020 0 年年樣本房企樣本房企經營杠桿均值走高經營杠桿均值走高圖圖：20202020 年年 5050 家家樣本樣本房企房企經營經營杠桿系數情況杠桿系數情況數據數據來源：來源：WINDWIND、房企、房企財報、同策研究院整理財報、同策研究院整理從經營杠桿系數來看，2020 年 50 家樣本企業均值為 1.24，較 2019 年提升 0.04。其中， 18 家房企超過了均值，32 家低于樣本均值，意味著，更多樣本房企經營杠桿控制得當，更注重杠桿風險的控制。18 家經營杠桿較高的房企中，代表企業有大悅城、中交地產、藍光發展等，經營杠桿系數達到了 2.97、1.86、1.83。我們通

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