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1、商業定價流程專題研究商業定價流程專題研究 20142014年年1010月月 報告報告 目錄目錄 1 1 商業定價方法簡述商業定價方法簡述 2 2 常用定價方法解讀常用定價方法解讀 3 3 商業物業形態劃分商業物業形態劃分 4 4 各物業形態商業定價流程各物業形態商業定價流程 5 5 案例分享案例分享合景峰匯合景峰匯 報告邏輯大綱報告邏輯大綱 商業定價方法簡述商業定價方法簡述 成本法：成本法：通過售價、地價、建安費用、建設期費用、銷售費用、銷售稅金、土地增 值稅、所得稅、凈利潤、銷售利潤率之間的關系確定售價水平。 市場比較法：市場比較法： 通過對市場周邊的價格及其預期進行比較得出項目的參考價格。2、 收益法：收益法：售價每平米租金年收入（1空臵率）（1運營費率）/ 折現率（ 在寫字樓和大型商業中空臵率一般控制在510，運營費率為7%-13%，折現率一 般取7%-8。） 租金還原法：租金還原法：銷售價格單位面積年租金收入/資本化率 住宅價格比較法：住宅價格比較法：一般商業的售價是住宅價格的25倍，但是在特殊的條件下可能 估值會更高，由于商業處于不同的發展階段，各地的市場差異比較大。 年限法：年限法：銷售總價格單位面積年租金收入N年（N年） 綜合法：綜合法：綜合運用幾種方法通過一定的權重加權得出一個平均價格，如：售價市 場比較法售價35收益法售價35成本法 售價30% 商業定價方法多樣，主要3、為以下幾種定價方法商業定價方法多樣，主要為以下幾種定價方法 目前市場操作中商業定價常用方法為市場比較法、租金反推法。目前市場操作中商業定價常用方法為市場比較法、租金反推法。 常用定價方法解讀常用定價方法解讀 常用商業產品定價思路常用商業產品定價思路 方法方法1 1：市場比較法：市場比較法P1P1 方法方法2 2：租金反推法：租金反推法p2p2 以周邊在營業商鋪租金回 報作為定價參考依據 以周邊在售的商鋪銷售價 格作為定價參考依據 結合銷售目標及企業利潤目標對市場價格進行微調整 ，從而確定商業產品價格 (p1+p2)/2(p1+p2)/2推導商業產品市場價格推導商業產品市場價格 基于城市價值體系和現有區域商業價值體系條件下 市場比較法：通過與項目條件相似的在售商業售價為參考的售價測算方法； 租金還原法：通過項目周邊現有商業價值體現出租金為基礎，測算能支持的項目售價。 實際操作中：常用兩種方法