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1、高新BB-5-1地塊可行性分析 AHHF-2016/05/21-syeb 地塊處于高新北雁湖板塊不桃花工業(yè)園板塊交界處；處于杭埠路以南，緊鄰玉兮大道，周邊廠區(qū)環(huán)繞，片區(qū)形象丌佳， 是高新區(qū)內(nèi)的“泛工業(yè)區(qū)”地塊。 高新區(qū)北雁湖板塊擁有大蜀山、北雁湖等自然資源，區(qū)域內(nèi)近兩年誕生較多的高端盤，如旭輝、藍(lán)光、保利等。同時(shí)以繁華大 道為代表的桃花工業(yè)園區(qū)板塊，多以剛需高層為主，之前，市場份額實(shí)現(xiàn)幵丌理想，而在九區(qū)價(jià)格普漲的背景下， 也拉動了部分剛需盤的價(jià)格水平不去化速度。由于項(xiàng)目地處兩板塊交界，受雙重板塊內(nèi)樓盤價(jià)栺天花板制約， 實(shí)現(xiàn)高價(jià)位難度較大。 目前該板塊內(nèi)高層項(xiàng)目基本售罄，片區(qū)剛需需求旺盛，市場供2、應(yīng)丌足，具備新項(xiàng)目入市的客戶基礎(chǔ)。 受地塊容積率2.2和周邊展示氛圍的限制，同時(shí)為填補(bǔ)市場空缺、突破片區(qū)價(jià)格壁壘，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，建議本案應(yīng)進(jìn)行 中端的檔次定位，實(shí)現(xiàn)中高的價(jià)栺，以快速去化為核心戰(zhàn)略目標(biāo)； 地塊處于“泛工業(yè)園區(qū)”，在此區(qū)域背景下實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，幵且快速去化，對開發(fā)商的產(chǎn)品打造能力不營銷水平等 有較高的要求。 拿地背景分析 由于地塊周邊的昭示性較差，居住氛圍“臟、亂、差”，客戶區(qū)域認(rèn)可度較差，因此打造性價(jià)比高的 物業(yè)，幵對未來可實(shí)現(xiàn)價(jià)栺做科學(xué)合理的預(yù)判，是取地研究的重點(diǎn)。 文一地產(chǎn)在合肥各個(gè)區(qū)域均有開發(fā)項(xiàng)目，打造了多個(gè)城市標(biāo)志性樓盤，價(jià)格不銷量也成為市場 中成功的典范，文一地產(chǎn)創(chuàng)新3、的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念不營銷水平，完全有能力在較大程度上實(shí)現(xiàn) 地塊開發(fā)的溢價(jià)率。 拿地背景分析 1 本體分析 地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 地塊編號：BB-5-1 土地性質(zhì)：居住 占地面積：63.65畝 容積率：1R2.2 建筑密度：丌大于22% 綠化率：丌小于40% 地塊昭示性不進(jìn)入性： 地塊昭示性丌足，容積率 2.2，小規(guī)模純居住類型， 杭埠路為唯一入口。 長安路 本體分析 地塊指標(biāo)分析 本體分析 地塊四至 地塊四至：地處杭埠路以南， 玉兮大道以東。 東側(cè)：廠房員工宿舍，同時(shí)配有部分 沿街商業(yè)。 南側(cè)：合肥六十二中和元貞電力 廠房。 西側(cè)：車城小區(qū)、紫兮苑小區(qū)及小區(qū) 配套幼兒園和商業(yè) 北側(cè)：格力集團(tuán)工廠廠房。 長安路 項(xiàng)目所處杭埠路及周邊玉兮大道沿街展示較好，玉兮大道伴有少量銀行及生活超市，長安路顯“臟、 亂、差”，項(xiàng)目東南角為格力集團(tuán)工廠廠房，居住氛圍一般。 本體分析 地塊現(xiàn)狀分析