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1、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的“控地”策略 一、招標(biāo)、競(jìng)拍門檻設(shè)限一、招標(biāo)、競(jìng)拍門檻設(shè)限 （一）捆綁開發(fā)商拆遷，設(shè)置拍地競(jìng)爭(zhēng)者；（一）捆綁開發(fā)商拆遷，設(shè)置拍地競(jìng)爭(zhēng)者； 【操作方式】【操作方式】 企業(yè)與政府達(dá)成協(xié)議，由政府負(fù)責(zé)或協(xié)助完成擬出讓用地中的拆遷工作， 但在土地公開掛牌出讓時(shí)設(shè)定的條件是由開發(fā)商完全負(fù)責(zé)拆遷安置工作， 以 此增加土地開發(fā)操作難度，阻止競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。 （二）“一級(jí)開發(fā)者可限價(jià)回購(gòu)開發(fā)產(chǎn)品”（二）“一級(jí)開發(fā)者可限價(jià)回購(gòu)開發(fā)產(chǎn)品” 【操作方式】【操作方式】 一級(jí)開發(fā)企業(yè)與政府達(dá)成協(xié)議， 在擬出讓土地掛牌出讓時(shí)設(shè)定以低于成本 “限價(jià)回購(gòu)”的條款：當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成時(shí)，一級(jí)開發(fā)企業(yè)可優(yōu)先以低于成本 的2、價(jià)格回購(gòu)其中一定量的住宅和商業(yè)物業(yè)以抵扣土地一級(jí)開發(fā)成本費(fèi)用， 以 此提高拿地成本，阻止競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。 【成功案例】【成功案例】 2006 年北京 CBD 核心地段白家莊地塊在掛牌時(shí)招標(biāo)文件中包含了一 條“回購(gòu)協(xié)議”，主要內(nèi)容為：待開發(fā)完成后，一級(jí)開發(fā)商北京恒世華融房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)以 12000 元/平方米的價(jià)格回購(gòu)部分物業(yè)，包括 5000 平方米的商業(yè)物業(yè)及 8000 平方米的寫字樓，并且一級(jí)開發(fā)商有權(quán)挑選回購(gòu) 物業(yè)的位置。項(xiàng)目地塊本身的面積不大，回購(gòu)面積已占 13%，將直接讓利 2 億元左右，使其他開發(fā)商望而卻步，一級(jí)開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司順利摘牌。 （三）虛增一級(jí)開發(fā)成本，抬高地價(jià)，限制競(jìng)3、爭(zhēng)者拍地（三）虛增一級(jí)開發(fā)成本，抬高地價(jià)，限制競(jìng)爭(zhēng)者拍地 【操作方式】【操作方式】 土地一級(jí)開發(fā)結(jié)束后， 一般由專門的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)整理后的土地進(jìn)行評(píng) 估，但這個(gè)評(píng)估也要參考開發(fā)商提供的一級(jí)開發(fā)成本和利潤(rùn)。夸大一級(jí)開發(fā) 成本除增加利潤(rùn)外，地價(jià)相應(yīng)被抬高，造成地塊乏人問(wèn)津，于是一級(jí)開發(fā)商 可以輕松摘牌。 【成功案例】【成功案例】 北京朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)地塊的招標(biāo)文件中注明：該地塊原為生活垃圾消納 地，于掛牌時(shí)尚有生活垃圾、建筑垃圾等共 440 萬(wàn)立方米。在附件中，一級(jí) 開發(fā)商北京天鴻置地土地開發(fā)有限公司提供的垃圾處理工程預(yù)算為 4.2 億 元。但實(shí)際該項(xiàng)工程無(wú)需如此高昂的造價(jià)。最后，與天鴻置地一脈相連的天 鴻寶業(yè)順利摘牌。 （四）凈地不凈（四）凈地不凈+ +苛刻的付款條件苛刻的付款條件 【操作方式】【操作方式】 一級(jí)開發(fā)商與政府達(dá)成默契， 擬出讓土地一級(jí)開發(fā)后在基礎(chǔ)設(shè)施和拆遷上 遺留尾巴，從而起到