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房地產拿地十大模式稅務分析報告.pdf

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上傳人：故事編號：163954 2021-07-26 15頁 334.04KB

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1、智慧源（深圳）管理顧問股份公司地產財稅專家房地產拿地十大模式稅務分析智慧源（深圳）管理顧問股份公司地產財稅專家一、買地一、買地（一）招拍掛（包括一、二級聯動）（二）直接買地。（實際是買項目）二、購買股權（適用有地企業除了地，其他資產較少）二、購買股權（適用有地企業除了地，其他資產較少）（三）購買股權。（四）境外賣股權。智慧源（深圳）管理顧問股份公司地產財稅專家三、投資（適用有地企業資產較多的情形）三、投資（適用有地企業資產較多的情形）（五）有地企業將地投資到開發企業，然后賣股權。（六）非地產公司投資到非地產公司，然后同地產企業合并，或申請開發資質。四、分立（適用有地2、企業資產較多的情形）四、分立（適用有地企業資產較多的情形）（七）有地一方先分立，再賣股權。（八）先分立，然后同有地一方合并。五、其他方式五、其他方式（九）合作建房（十）委托代建智慧源（深圳）管理顧問股份公司地產財稅專家序號評述評述 1 拿拿地地方方式式最規范的拿地方式。營改增后土地出讓金可以遞減增值稅收入問題問題1 1：土地閑置費問題。：土地閑置費問題。問題問題2 2：契稅問題：契稅問題。問題問題3 3：考慮拿地的主體問題：考慮拿地的主體問題問題問題4 4：返還的土地出讓金問題。：返還的土地出讓金問題。財稅【2009】151號、財稅【2010】70號文件。例如，3、某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？（稅收風險）問題問題5 5：拆遷補償問題。：拆遷補償問題。智慧源（深圳）管理顧問股份公司地產財稅專家 2 購買轉購買轉讓土地讓土地（項目）（項目）買方：買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。賣方：賣方：涉及稅收很高。第一，企業所得稅；第二，增值稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質重于形式（國稅函【2007】645號、財稅【2003】16號）。注意問題：注意問題：（一）賣（一）賣地增值稅地增值稅的差額征收的差額征收. .1、2016年4月30日前取得的土地按 5%差額征收增值稅（財稅201647號）；2、2016年5月1日后招拍掛取得的土地差額征收增值稅？（二）賣地的土地增值稅

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