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房地產“工改工案例解說報告.pdf

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上傳人：故事編號：164049 2021-07-26 7頁 43.45KB

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1、1 案例解說房地產“工改工” 房地產企業參與“工改工”吃掉廠房時，可以選擇多種方式，此時房地產企業需要綜合分析，運用合理方式，以達到風險小、稅負低的目的。一、緣起前兩天，一個深圳的老朋友甲房地產企業財務總咨詢“工改工”的業務。該財務總第一次接觸“工改工”涉稅，怕把握不準，所以前來討教。大意是，他們企業看中了當地A 工廠的土地，該工廠于 2000 年通過繳納土地出讓金拿到了一塊工業用地，自建廠房度過了一段輝煌的歷史。但是最近兩年來，因為工廠又轉型失敗、而深圳用人成本過高，生產難以為繼，所以老板萌生退意，要收縮戰線逃到東莞廠區去。正好該區域又享受“工改工”政策扶持，所以甲房地2、產企業想通過轉讓方式，吃掉A 工廠。二、“工改工”是什么說到這里，可能北方的客戶有些不了解，“工改工”是什么玩意？其實“工改工”類城市更新是指，按照政府的要求，將現有土地性質為普通工業用地（ M1）改變為新型產業用地（M0），將舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，開發產品包括新型產業用房、配套商業、配套公寓等多種物業形態。房地產企業對于“工改工”類城市更新項目需求旺盛。原因如下： 2 第一，當地土地緊俏。深圳能夠用于“招牌掛”土地有限，與招拍掛方式獲取土地的方式相比， “工改工”類城市更新項目相對靈活、成本低，加上當地政府政策的支持。但“工改工”類城市更新項目主要提供工3、業用地，主要包括普通工業用地和新型產業用地兩類。第二，對部分房地產企業而言，涉足“工改工”類城市更新項目，是其進入新型產業新型產業用房市場的最有效途徑，也將加快自身的轉型升級。目前，萬科提出了“轉型做城市配套服務商”的理念，即從原來簡單的銷售轉型為大量的運營資產持有資產。而“工改工”類城市更新項目是最有效、成本低實現開發、持有、運營，從而轉身城市配套服務商的路徑。三、案例涉稅簡要分析針對甲房地產企業財務總咨詢的問題，其實屬于不動產轉讓的問題，轉讓方為 A 工廠，受讓方為甲房地產企業，特殊的地方就在于轉讓方屬于工業企業。轉讓過程簡要涉稅分析如下表：表 1：轉讓時雙方涉稅稅種稅種轉讓方受讓方增值稅土地增值稅企業所得稅 3 （一）增值稅工業企業轉讓廠區，按照納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016 年第 14 號）第三條規定，屬于轉

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