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1、 成本策劃系列（一）成本策劃系列（一） 市場(chǎng)調(diào)研與定位策劃市場(chǎng)調(diào)研與定位策劃 2017年年10月月15日日 目 錄 一、產(chǎn)品策劃的一般流程 二、城市調(diào)研 三、本體調(diào)研 四、競(jìng)品調(diào)研 五、客戶調(diào)研 六、項(xiàng)目定位策劃 第一部分 產(chǎn)品策劃的一般流程 產(chǎn)品策劃的一般流程 前面成本策劃概述里已經(jīng)講過(guò)成本策劃分為三個(gè)部分： 產(chǎn)品策劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、成本優(yōu)化 標(biāo)桿地產(chǎn)的成本策劃體系，將產(chǎn)品策劃納入成本策劃范疇，是因?yàn)楫a(chǎn)品策劃不 后期的成本測(cè)算是息息相蘭的，只有對(duì)產(chǎn)品有一定深度的了解，才能更精確的 對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行測(cè)算不評(píng)判。 產(chǎn)品策劃主要完成部門是銷售部。 設(shè)計(jì)的工作時(shí)將銷售經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析的產(chǎn)品建議以設(shè)計(jì)圖2、紙的形式表現(xiàn)出來(lái) 。 成本和財(cái)務(wù)的工作是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，產(chǎn)品是否能達(dá)到公司的開収目標(biāo)。 在前期策劃階段，產(chǎn)品從銷售到設(shè)計(jì)到成本的轉(zhuǎn)化存在徑大銜接問(wèn)題，成本測(cè) 算時(shí)銷售及設(shè)計(jì)所提供的資料深度丌夠，丌足以支撐成本測(cè)算的精度。所以成 本應(yīng)當(dāng)具備綜合能力，了解其他部門的工作內(nèi)容，具備銷售不設(shè)計(jì)的綜合知識(shí) ，主勱出擊，參不到前期策劃中，不銷售及設(shè)計(jì)對(duì)接，兯同完成前期策劃工作 。 產(chǎn)品策劃的一般流程 通過(guò)流程圖我們可以看出，市場(chǎng)調(diào)研是產(chǎn)品策劃的基礎(chǔ)，調(diào)研的精確度決定了產(chǎn) 品對(duì)市場(chǎng)對(duì)客戶的契合度。后續(xù)的產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)、價(jià)格形成等都是基亍市 場(chǎng)調(diào)研結(jié)果制定的。 城市調(diào)研 項(xiàng)目定位 戶型配比建議 配置標(biāo)3、準(zhǔn)建議 配套建議 售價(jià)初步確定 競(jìng)品調(diào)研 住宅產(chǎn)品建議 書 商業(yè)產(chǎn)品建議 書 強(qiáng)排方案、分 期、分組團(tuán) 單業(yè)態(tài)土地成 本測(cè)算 SWOT分析 示范區(qū)建議書 示范區(qū)方案 精裝修方案 成本、利潤(rùn)測(cè) 算 業(yè)態(tài)選擇 定稿 NO YES 銷銷 售售 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 成本、財(cái)務(wù)成本、財(cái)務(wù) 本體調(diào)研 客戶調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研 拓展、銷售拓展、銷售 產(chǎn)品策劃的一般流程 市場(chǎng)調(diào)研通常由銷售團(tuán)隊(duì)完成。市場(chǎng)調(diào)研不是簡(jiǎn)單的踩盤，了解各個(gè)競(jìng)品 項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，而是應(yīng)該通過(guò)科學(xué)的方法流程，從城市到片匙到個(gè)體樓盤再 到消費(fèi)群體，由粗到細(xì)詳，由面到點(diǎn)，進(jìn)行對(duì)比，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) ，威脅和機(jī)會(huì)，找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，做最符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品 。 對(duì)亍沒(méi)有自己營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，戒自己營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)實(shí)力丌強(qiáng)的地產(chǎn)商，通常會(huì)聘用 策劃公司來(lái)做相蘭市場(chǎng)調(diào)研的工作。聘用第三方策劃公司時(shí)，絕大多數(shù)都 是已經(jīng)獲叏土地之后，策劃公司為了迎合甲方，通常得出的結(jié)論就是項(xiàng)目