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1、綠城發(fā)展稅務(wù)管理研討 房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃及執(zhí)行 二O一九年一月 房地產(chǎn)項目稅務(wù)籌劃方案 01 項目的注銷與清算 03 方案的實施 02 結(jié)束語 04 01 前提 假定 稅種 稅率 方案 準(zhǔn)備 籌劃 目的 思路 放向 方案 確定 A B C D E F a.避免稅收風(fēng)險 b.了解當(dāng)?shù)卣?c.編制全成本預(yù)算 a.利益、價值最大化 b.降低涉稅風(fēng)險 c.降低整體稅負 重點稅種：土地增值稅、企業(yè)所得稅； 其余：印花稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅、 增值稅及附加稅等 A項目稅務(wù)籌劃方案 案例案例 分享分享 02 取得稅務(wù)部門信任與認可 A 對外 方案實施前的溝通與協(xié)調(diào) 02 清算單位的 稅務(wù)籌劃 A 對內(nèi) 企2、業(yè)經(jīng)營全過程按優(yōu)化方案逐個落實 02 免征土地增 值稅政策 B 20%加計扣 除政策 C 差異化成本 方案 D 各成本如何 歸集分攤是 根本 E 預(yù)繳可零申 報 F 統(tǒng)攬全局， 降低企業(yè)稅 負 G 對內(nèi) 方案實施具體步驟 02 方案評審與可行性研究 A 方案報批、審批及執(zhí)行 B 涉稅風(fēng)險評估 C 土地增 值稅 01 計算步驟 01 A、土地增值稅計稅收入。不含稅銷售收入，含視同銷售收入。 B、可扣除項目金額。分五大部份。 1、取得土地使用權(quán)所支付得金額； 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；拆遷補償費、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套 設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用。利息支出、房地產(chǎn)開發(fā)3、費用（銷售費用、管理費用） 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金.城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、綜合 基金。 5、財政部允許的加計扣除。是1和2兩項之和的20%.(即取得土地使用權(quán)所支付得金 額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和) 計算步驟 01 C、增值額。即A減B(土增計稅收入減可扣除項目金額) D、增值額與可扣除項目金額之比。（增值率） E、適用稅率。50%以內(nèi)、50%-100%（含）、100%-200% （含），200%以上。30%、40%、50%、60%。 F、速算扣除數(shù)。0、5%、15%、35%。 G、應(yīng)納土地增值稅稅額。=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)*扣除金 額。 通過劃轉(zhuǎn)、并購、合并、分 立等企業(yè)重組 預(yù)繳可零申報。 差異化成本方案。 充分利用普通商品住宅。 做好方案，統(tǒng)覽全局。 各成本如何歸集分攤是根本。 用足用好財政部允許的20% 加計扣除政策。 做好清算單位的稅務(wù)籌劃。 可籌劃