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城市更新、舊改項目并購方案設計及稅務籌劃方案.doc

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方案

上傳人：故事編號：164093 2021-07-26 8頁 46.50KB

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1、城市更新、舊改項目并購方案設計及稅務籌劃目目錄錄一、城市更新/舊改項目并購的套路型方案設計二、交易方案設計及稅籌分析（一）方案一：拆遷/搬遷安置補償（二）方案二：股權轉讓（三）方案三：資產轉讓（四）方案四：以不動產出資入股后轉讓股權（五）方案五：企業分立后轉讓股權（六）方案六：企業合并（合并目標企業）（七）方案七：境外股權轉讓三、操作模式及稅費對比筆者按筆者按為響應小伙伴們的呼聲，西政房地產人俱樂部專家人才庫第七期的培訓專題將暫定為深圳城市更新項目并購稅務籌劃及房地產開發建設全程的核心稅籌要點（分享課程時間為 201 7 年 10 月份，具體時間請關注本公眾2、號后續通知），以呼應上月廣東省“三舊”改造稅收指引（粵地稅發201768 號）的出臺（注：該文件不適用于深圳地區）。根據小伙伴的提議，筆者特在課前就本公眾號“西政資本”有關城市更新項目的交易方案設計及稅務籌劃進行整體總結，以期為讀者提供實操參考。一、城市更新一、城市更新/ /舊改項目并購的套路型方案設計舊改項目并購的套路型方案設計城市更新或舊改屬于政策性搬遷的范疇，除增值稅的繳納存在地方差異外，被拆遷方在滿足政策性搬遷的前提下需繳納的稅費最少，也即稅收優惠最多，因此拆遷安置補償一般都會成為獲取更新項目的首選方式。盡管如此，因拆補方式無法直接對房地產權取得控制權，因此產證3、的抵押、注銷或公章、證照、產證的監管自然就成為了必要的風控措施。與被拆遷方在滿足政策性搬遷的情況下可直接免繳土地增值稅不同，其他的交易方式一般都需考慮通過交易方式的調整或者操作模式的變通進行合理籌劃。實務中，如轉讓方的配合意向較高，則以企業分立的方式剝離資產至新分立的公司后轉讓股權可成為首選，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。除此之外，以土地或房產出資入股后轉讓股權業可以避開土地增值稅的繳納，因此在交易模式方面也可以成為不錯的備選。筆者曾多次被同行問及資產交易和股權交易的優劣，其實就實務而言，兩者因項目而異，并無絕對的優劣之分。從并購和后期開發的聯動來看，資產并購很多時候可能會明顯優于股權并購，最直接的反應就是完成更新改造后因歷史成本的差異對土地增值稅匯算清繳造成的重大影響。當然，就交易方式本身而言，因股權轉讓不涉及到增值稅、土地增值稅和契稅的繳納，

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