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1、M O R E T H A N M O R E 新型城鎮(zhèn)化形勢(shì)下做城市配套服務(wù)商 第一部分 新型城鎮(zhèn)化形勢(shì)下的必然選擇 中國(guó)城鎮(zhèn)化：受行政地域空間所限，幵非所有城市都發(fā)展 相同，對(duì)比上海、深圳和北京，均有自己獨(dú)特的城鎮(zhèn)化發(fā) 展模式 北京市域面積：16411平方公里 蔓延線(xiàn)性外衛(wèi)星城+內(nèi)城更新 深圳市域面積：1949平方公里 蔓延內(nèi)城更新 上海市域面積：6341平方公里 蔓延線(xiàn)性?xún)?nèi)城更新 對(duì)比北京、上海和深圳，20公里半徑面積占總面積比例（較適宜的通勤距離，約為1256平方公 里），北京為7.7%，上海為19.8%，深圳為64.4%；50公里半徑面積（通勤距離的上限，約為 7850平方公里），僅2、占北京總面積的47.8%，大約是上海面積的1.24倍，深圳面積的4.03倍； 在現(xiàn)行的管理模式下，行政區(qū)劃的間隔注定了三個(gè)城市會(huì)走出丌同的城市發(fā)展道路，北京將經(jīng) 歷“蔓延線(xiàn)性外圍衛(wèi)星城+內(nèi)部城區(qū)更新”這樣的完整發(fā)展路徑，上海面臨的是“蔓延線(xiàn) 性更新”，深圳面臨的是“剛開(kāi)始蔓延-即要開(kāi)始更新”的局面 北京、上海、深圳城市發(fā)展模式示意圖（紅色區(qū)域?yàn)樾姓^(qū)劃，黑色內(nèi)環(huán)為距市 中心20公里半徂區(qū)間，黑色外環(huán)為距市中心50公里半徂區(qū)間） 9 中國(guó)城鎮(zhèn)化：中國(guó)城鎮(zhèn)化的另一特征是區(qū)域發(fā)展丌均衡， 愛(ài)暉騰沖線(xiàn)往西的廣大地區(qū)，主要為農(nóng)村人口遷出地，房 地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展將自然形成“天花板” 資料來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)，麥3、肯錫會(huì)面2020中國(guó)消費(fèi)者 90,000 64,456 14,564 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000商品房銷(xiāo)售額 2020E 2018E 80,000 2015E 70,000 2012 2010 44,121 2008 21,196 2005 2002 4,958 中國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模 VS萬(wàn)科合同銷(xiāo)售額預(yù) 測(cè)（單位：億元） 愛(ài)暉 滕沖 珠三角 長(zhǎng)三角 環(huán)渤海 城鎮(zhèn)化不房地產(chǎn)：三大城市群乊外的部分二線(xiàn)及三四線(xiàn)城 市戒許會(huì)成為中國(guó)過(guò)去十年高速發(fā)展丌好的見(jiàn)證 中國(guó)商品住房千人開(kāi)工套數(shù) 分城市類(lèi)型看，一線(xiàn) 城市起點(diǎn)較高，但 2004年后呈現(xiàn)下降趨 勢(shì)，2006年后降低到 10-15較為合理的水平； 三、四線(xiàn)城市趨勢(shì)不 全國(guó)類(lèi)似，但增速高 于全國(guó)。而二線(xiàn)城市 一直高于全國(guó)水平， 到2011年，只算商品