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1、 榮華榮華 寶格麗小鎮策略思考寶格麗小鎮策略思考 中國博思堂機構 2017 02 22 3 3個事實個事實 西安人西安人 寶格麗小鎮？沒聽過寶格麗小鎮？沒聽過 競品競品 呵呵 呵呵 客戶客戶 劃劃 算算 3個結果 知道的人太少了 不在別墅競爭序列 價格定低了 1600畝超級大盤+奧特萊斯+國家級 新區迅猛發展+不復再有的低密度住 區+誘人的價格 具備了一切熱銷的條件。卻沒 能實現 項目產品賣點 中天誠品瀛莊 獨棟別墅雙拼聯排產品配套 陽光城一號 別墅聯排疊拼花園洋房 高層 7500畝規劃西咸cbd中心 盧卡小鎮 別墅定制型別墅 楓丹麗舍 疊拼聯排2500畝濕地公園17公里河堤景觀路 秦嶺北麓 2、獨棟雙拼聯排疊拼渭河景觀星河灣 春城十八里 合院聯排產品景觀交通 西安美術城 別墅超大藝術產業園區 榮華寶格麗 獨棟疊拼聯排奧特萊斯 競品小結： 1、大鱷集中：云南城投、星河灣、德杰地產樓盤交替，區域競爭紅海化。區域競爭紅海化。 2、區域內產品重合度較高（高層）產品重合度較高（高層），產品同質嚴重。產品同質嚴重。 3、地段、配套溢價能力較強地段、配套溢價能力較強，是市場第一準則且被廣泛認可。 區域內競爭中 論產品、論地段、論配套、論自然資源 本案都沒有絕對優勢 同時，僅著眼區域內競爭，也無法支撐本案的體量和溢價 必須從城市高度，重塑項目占位必須從城市高度，重塑項目占位 項目的客戶是誰？項目的客3、戶是誰？ 同時他們有哪些觀點同時他們有哪些觀點? ? 思考：思考： 在解決上述問題之前，我們先來看下在解決上述問題之前，我們先來看下 秦漢新城在西安人感知里較偏，但對未來發展有一定認可。秦漢新城在西安人感知里較偏，但對未來發展有一定認可。 區域內的自然資源，教育資源，醫療配套具備稀缺性；區域內的自然資源，教育資源，醫療配套具備稀缺性； 客群對地段、配套、品質、品牌的要求越來越高；客群對地段、配套、品質、品牌的要求越來越高； 客群年輕化趨勢，職業多為個體戶、企業員工、公務員等群體。客群年輕化趨勢，職業多為個體戶、企業員工、公務員等群體。 地緣性的客群及咸陽客群為本案主力客群。地緣性的客群及咸陽客群為本案主力客群。 客群來源細分：客群來源細分： 1.1.咸陽區域內購房客戶咸陽區域內購房客戶 3.3.大西安溢出客戶大西安溢出客戶 2.2.區域地緣性客戶區域地緣性客戶 約約50%50% 約約30%