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1、 萬科新里程萬科新里程（討論稿） 北塊產(chǎn)品定位建議 報告的時間界定 北塊上市時間：2007年10月 立足07-08年市場的產(chǎn)品定位預(yù)判 項目市場定位方向項目市場定位方向 潛在潛在 客戶分析客戶分析 社會和經(jīng)社會和經(jīng) 濟背景濟背景 分析分析 項目條件項目條件 分析分析 競爭環(huán)境競爭環(huán)境 分析分析 過濾過濾 與與 配對配對 項目精確定位項目精確定位 城市發(fā)展城市發(fā)展 分析分析 + + + + 共性市場優(yōu)化方案共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案市場差異化方案 藍海藍海 紅海紅海 符合萬科符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議產(chǎn)品初步方案建議 思考邏輯思考邏輯 項目市場定位方向項目市場定位方向 潛2、在潛在 客戶分析客戶分析 社會和經(jīng)社會和經(jīng) 濟背景濟背景 分析分析 項目條件項目條件 分析分析 競爭環(huán)境競爭環(huán)境 分析分析 過濾過濾 與與 配對配對 項目精確定位項目精確定位 城市發(fā)展城市發(fā)展 分析分析 + + + + 共性市場優(yōu)化方案共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案市場差異化方案 藍海藍海 紅海紅海 符合萬科符合萬科 企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略 產(chǎn)品初步方案建議產(chǎn)品初步方案建議 城市發(fā)展分析城市發(fā)展分析 在城市之上，看居住 2008，城市居住空間導(dǎo)向 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 居住區(qū)向城市外圍輻射 因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上 升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中 心轉(zhuǎn)變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射 擴展。 中3、外環(huán)間 次級生活圈 內(nèi)中環(huán)間 主流生活圈 內(nèi)環(huán)內(nèi) 商業(yè)中心 世博世博 板塊板塊 未來預(yù)判 內(nèi)中環(huán)間成城市主流生活中心， 發(fā)展前景看好 城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化”，中環(huán)“中產(chǎn)化”，外環(huán)“平民化” 上海“三環(huán)”格局比較與發(fā)展趨勢 特征 供應(yīng) 發(fā)展 價格 內(nèi)環(huán)內(nèi) 中環(huán)沿線 外環(huán)沿線 區(qū)域 發(fā)展成熟，地段尊 貴性充分體現(xiàn) 重點發(fā)展區(qū)域，配 套逐步完善，未來 潛力較佳 潛在發(fā)展區(qū)域，配 套落后，潛力一般 受土地限制，供應(yīng) 極其貧乏 供應(yīng)充足、穩(wěn)定 供應(yīng)量極大 地價優(yōu)勢促使價格 穩(wěn)步攀升 價格保持平穩(wěn)運行 價格存在進一步下 跌的空間 高房價，完全淪為 富人置業(yè)區(qū) 穩(wěn)定的供應(yīng)與價格， 將成為主流中產(chǎn)的 主要置業(yè)區(qū) 外來人員及本市中 低階層選擇區(qū)域 三林板塊與城市關(guān)系 三林處中環(huán)沿線，與CBD距 離適宜，如在交通、生活配 套支持下，易吸引客戶群體 廣泛。 另外，世博會賦予三林板塊 歷史性的戰(zhàn)略契機