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1、家居建材主題街區(qū)商鋪家居建材主題街區(qū)商鋪 返租方案及認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)返租方案及認(rèn)籌節(jié)點(diǎn) 2005.11.25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 銷售方式銷售方式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 返租模式中各主體關(guān)系解析返租模式中各主體關(guān)系解析 暫時(shí)沒有 直接關(guān)系 業(yè)主業(yè)主 寶地寶地 商家商家 出租物業(yè) 獲取租金 購買物業(yè) 收取回報(bào) 業(yè)主業(yè)主 商家商家 出租物業(yè) 支付租金 返租結(jié)束 關(guān)系轉(zhuǎn)化 業(yè)主和商家不具備解決整 個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)問題的能力。 此時(shí)經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)扮演 一個(gè)協(xié)調(diào)者的角色。 3年內(nèi)三方關(guān)系示意 3年后三方關(guān)系示意 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 控制經(jīng)營(yíng)權(quán)年限控制經(jīng)營(yíng)權(quán)年限 從世聯(lián)操作及觀察研究的多個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)做旺2、的歷程來看， 大都經(jīng)過了約3年的經(jīng)營(yíng)期才做旺起來。中間經(jīng)過了招商、商 家淘汰、口碑建立等過程。因此，從招商、徹底把商業(yè)街做 旺的角度，建議3年控制經(jīng)營(yíng)權(quán)的年限比較合適。 對(duì)投資客戶也說，也會(huì)感覺比較有信心。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 返租模式需要明確的問題清單返租模式需要明確的問題清單 商鋪認(rèn)購書內(nèi)時(shí)關(guān)于返租的限制性條款; 返租期內(nèi), 協(xié)議中各主體的權(quán)益和責(zé)任; 期間所得租金收入的分配辦法; 期間是否有推廣費(fèi)用的考慮. 三年后問題: 商鋪出租協(xié)議前三年及三年后的主體變更帶來的權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)移如 何約定; 商鋪出租協(xié)議中各主體的權(quán)益和責(zé)任; 第四年開始的租金水平如何確定? 是否有保底租金? 本報(bào)告是嚴(yán)格3、保密的。 6 返租方式一返租方式一 返租三年，6%，7%，8% 一次性返還，減總價(jià)后計(jì)算合約額 三年發(fā)展商成立或聘請(qǐng)管理公司經(jīng)營(yíng)，租金收益歸經(jīng) 營(yíng)管理公司 如簽署三年以上合同，第4/5年租金承諾不低于8% 自營(yíng)客戶 方式1、符合業(yè)態(tài)為前提，根據(jù)招商政策交納租金，同 等租金享有優(yōu)先權(quán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 返租方式二返租方式二 返租三年，6%，7%，8% 一次性返還，減總價(jià)后計(jì)算合約額 三年發(fā)展商成立或聘請(qǐng)管理公司經(jīng)營(yíng)，租金扣除經(jīng)營(yíng) 管理公司實(shí)際支出后，按投資比例分配給各業(yè)主 如簽署三年以上合同，第4/5年租金承諾不低于8% 自營(yíng)客戶 方式1、符合業(yè)態(tài)為前提，根據(jù)招商政策交納租金，同 等租金享有優(yōu)先權(quán) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 方式三方式三 不返租 可交給經(jīng)營(yíng)管理公司出租 業(yè)主自營(yíng)必須符合業(yè)態(tài)規(guī)劃 交樓后三個(gè)月業(yè)主沒有達(dá)成出租必須無條件交給經(jīng) 營(yíng)管理公司代為出租，并接受指導(dǎo)租金價(jià) 租金歸