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1、 一 房地產開發勾地涉及土地問題梳理； 二 如何全面判斷項目合法合規性，避免拿地 風險？ 三 疫情后期，房企該如何抓住政策機遇， 解決勾地痛點？ 房地產開發勾地涉及土地 問題梳理 2020 背景 2020 背景 直接招拍掛 二級拿地市場越來越規范。 開發企業可操作空間越來 越少 文旅、康養、大數據產業的 發展要求，政府既定的規劃 設計條件已經不能滿足產業 發展的需求，產業對土地性 質要求越來越高 土地問題-（一） 是否符合規劃 （1）目標項目如果符合規劃，至少在土規層次項目是可建設，是合法的。 反之不可建設，即使建設，屬于違法。 土規 城市規劃 生態規劃 控制性詳細規劃 修建性詳細規劃 規劃設2、計條件 不符合規劃，存在哪些勾地風險： 項目不合法 不能征地報批 不能辦理農轉用 不能辦理建設用地預審 不能合法出讓，即使出讓，也需要被收回 不符合規劃，存在哪些勾地風險： 土地性質風險 房產性質風險 耕地 林地 建設 合約其他不可預見風險 （違約） 科研住宅 罰款，補辦手續 拆除違建，復墾原狀 重建 補繳出讓金 李總，想將某村50畝耕地“盤”下來整體設計一個游樂區。目前的操作手段如下: (1)高價流轉農民的土地，跟農民簽署協議，一次性付款（所有權、資格權、使 用權） （2）想著土地就是自己的，可以隨便開發 （3）認為農村集體土地是可以批建設用地的，覺得現在找村民流轉過來，后期批 成建設用地。3、 （4）土地用途耕地建設用地，只能耕種 方法： 01.核實地塊是否規劃為建設用地 02.不是建設用地，則需要修改規劃 03.辦理農轉用手續，農用地建設用地 04.占補平衡05.辦理鄉村規劃許可證 06.一級開發，征收轉國有，招拍掛拿地，協議出讓 07.集體經營性建設用地入市，收回農民土地使用權，整合入市 科研用地科技辦公區，科研基地 科研用地住宅，科研基地 土地性質房產性質 使用年限，住宅 70，科研50 房屋不可抵押貸款 房屋不可交易買賣 3 是否具有建設指標 （1）具有建設用地指標，是一切建設的基礎，具有建設用地指標，才會符合規劃。 建設指標 新增建設用地指標 存量建設用地指標 三 舊 改 造 棚 戶 區 改 造 城 市 更 新 土地問題-（二） 解釋： 存量建設指標：規劃地類、 現狀地類均為建設用地 新增建設指標：現狀建設用地 （比如是農用地），規劃建設 用地 存量建設用地（三舊改造