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1、房地產(chǎn)投資測算操作手冊房地產(chǎn)投資測算操作手冊（北京）（北京） 第一部分 投資成本 一.征地補償費 (一).土地出讓金 1.計算方法: 土地出讓金基準價*容積率修正系數(shù)* 年限修正系 數(shù)*用地面積 2.上交部門: 市財政局 3.依據(jù): (1)京政發(fā)199334 號文. (2)京政發(fā)199443 號文. 4.說明: (1) 各區(qū)類地價取值詳見附件; (2) 城近郊區(qū)土地出讓金的 60%返還區(qū)財政; (3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用; (4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的 企業(yè)集團,在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征 用的土地上進行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補交土地出讓金, 2、其 中的 60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)項目的基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè). (5) 在使用基準地價表時,由于地區(qū)分類是按 照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán) 境至關(guān)重要,所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為 十級.在實際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評定地價 的級別,最后選定基準地價,使地價測算更為合理,規(guī)范. 同時考慮到說明(2),(3),(4), 在測算地價時加入 操作 系數(shù)概念,以準確測算必須交納的土地出讓金比例. 附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標準價; (2) 土地出讓金修正系數(shù)表. (二).征地及拆遷補償費: 詳見附資料一:土地征用及拆遷補償費開支范圍3、. 說明:(1)測算時亦可依據(jù)基準地價表,計取土 地開發(fā)及其它費用的數(shù)據(jù). 二.前期工程費:(取值在 40-120 元/平米) 1.臨時水,電,路,場地平整費 依據(jù):1992 年建安工程定額; 標準:按實際發(fā)生工程量計算; 說明:施工現(xiàn)場千差萬別,通常按建筑面積 5-15 元 /平米,或建安工程費的 1%. 2.規(guī)劃,測量,勘察,設(shè)計費: 依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第 315 號文, 國家 計委計字(1984)596 號文,建設(shè)部(1991)第 150,316,425 號 文;國家物價局,建設(shè)部1992價費字 375 號. 標準: (1) 勘察費: 概算價*0.30-0.80% (2) 民用建筑設(shè)計費 民用建筑工程設(shè)計費率收費標準 單 位: % 工 程 工 程 概 算 投 資 (萬 元) 等 級 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 級 2.2 2.