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1、版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳 版權(quán)所有 碧桂園集團(tuán) 嚴(yán)禁外傳 從興寧五華項(xiàng)目看投資拓展之勾地從興寧五華項(xiàng)目看投資拓展之勾地 2014年8月 目錄 一、我們需要什么類型的地？ 二、如何找到符合要求的地？ 三、如何定制利益最大化的項(xiàng)目？ 四、如何實(shí)現(xiàn)多贏？ 一、我們需要什么類型的地 （一）最短時(shí)間實(shí)現(xiàn)集團(tuán)利益 最大化 （二）最高效率實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)最大 成就共享 一、我們需要什么類型的地 土地獲利倍數(shù)土地獲利倍數(shù) 利潤(rùn)率利潤(rùn)率 同行房企 成就共享成就共享 IRR VS. 碧桂園 土地獲取的兩大核心評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 一、我們需要什么類型的地 1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)自有資金投入全部回籠年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)自有資金投入全部回籠 成就2、共享內(nèi)涵成就共享內(nèi)涵 實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)成就共享成就共享是獲取土地的前提是獲取土地的前提 項(xiàng)目累計(jì)回籠資金項(xiàng)目累計(jì)回籠資金(自有資金投入自有資金投入+ 自有資金按年折算后的金額自有資金按年折算后的金額30%） 暗含快速 周轉(zhuǎn)要求 提供激勵(lì) 考核導(dǎo)向 成就共享不僅是一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是一套綜合管理工具。 一、我們需要什么類型的地 及時(shí)將所有能買地的錢及能借到買地的錢去買有成就共享的地。 當(dāng)年（一年內(nèi)）將所有的新買地的房子包括地下室100%全部賣掉。 -主席的”1234”指示精神 成就共享 賣得好 選好地 有保障 一、我們需要什么類型的地 售價(jià)足夠有競(jìng)爭(zhēng)力 可支撐“1234”， 利潤(rùn)指標(biāo)符合集團(tuán)要求 地塊干凈3、 權(quán)屬明晰 滿足快速開發(fā)需求 區(qū)域總 對(duì)項(xiàng)目的期許 一、我們需要什么類型的地 優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的五個(gè)特質(zhì) 有競(jìng)爭(zhēng)力的預(yù)估售價(jià)下，測(cè)算效益 滿足集團(tuán)要求 市場(chǎng)供需平衡或者供不應(yīng)求 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 土地價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力 滿足快速開發(fā)要求 一、我們需要什么類型的地 選擇一塊好地，那么多好的因素導(dǎo)致的結(jié)果就是 財(cái)務(wù)指標(biāo)好 二、如何找到符合要求的地 如 何 找 到 符 合 要 求 的 地 ？ 二、如何找到符合要求的地 從三個(gè)方面入手 城市 選擇 項(xiàng)目 選擇 信息 渠道 二、如何找到符合要求的地（案例興寧） 經(jīng)濟(jì)好（GDP） 體現(xiàn)一座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 人口多（市區(qū)人口） 人口多帶來(lái)的剛性需求大 消費(fèi)強(qiáng)（人均可支配收入） 市場(chǎng)好（價(jià)格、容量） 城 市 選 擇 二、如何找到符合要求的地（案例興寧） 年度年度 指標(biāo)指標(biāo) 興寧市興寧市 20092009年年 20102010年年 20112011年年 梅州八縣區(qū)排名梅州