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1、知識星球：地產(chǎn)小圈子 安元路項目前策第五次成果 知識星球：地產(chǎn)小圈子 一 、 物 理 定 位 與 價 值 排 序 知識星球：地產(chǎn)小圈子 C2 C1C3 Context 情境（背景、趨勢）C0 小結(jié)：相城區(qū)域是蘇州市全市改善門檻，首改外溢客戶擠壓首選區(qū)域，未來改善趨勢明顯 國 家 政 策 ： 國 家 重 提 “ 住 房 不 炒 ” 定 位 ， 全 國 樓 市 大 面 有 收 緊 趨 勢 調(diào) 控 政 策 ： 嚴(yán) 格 執(zhí) 行 “ 三 限 ” （ 限 購 、 限 貸 、 限 價 ） 政 策 ， 區(qū) 域 不 再 出 現(xiàn) 9 0 平 以 下 戶 型 土 拍 情 況 ： 相 城 土 地 供 應(yīng) 集 中 ， 2、成 為 高 價 地 重 災(zāi) 區(qū) 區(qū) 域 市 場 ： 園 區(qū) 姑 蘇 區(qū) 等 首 置 首 改 產(chǎn) 品 供 應(yīng) 稀 缺 ， 板 塊 改 善 化 趨 勢 明 顯 ， 首 置 首 改 客 戶 外 溢 C0 結(jié) 論 之 一 ： 首 改 是 2 0 1 9 年 的 主 旋 律 ， 相 城 是 承 接 園 區(qū) 首 改 第 一 站 知識星球：地產(chǎn)小圈子 C2 C1C3 C1 C0 Corporation 產(chǎn)品自身 小結(jié)：項目自身從土地稟賦、品牌屬性等幾方面可知，改善屬性并不突出 通過地鐵、商業(yè)、產(chǎn)品及品牌力的加持賦能可能具備強(qiáng)改善屬性 土 地 屬 性 ： 宗 地 位 置 處 于 相 城 ， 臨 地 鐵 品 牌3、 屬 性 ： 萬 科 2 0 1 9 重 回 市 區(qū) ， G 2 類 產(chǎn) 品 區(qū) 域 首 秀 產(chǎn) 品 屬 性 ： 改 善 類 產(chǎn) 品 + 2 0 2 0 產(chǎn) 品 體 驗 ， 新 產(chǎn) 品 + 新 體 驗 物 業(yè) 價 值 ： 萬 科 物 業(yè) 服 務(wù) 新 標(biāo) 桿 結(jié) 論 之 二 ： 土 地 稟 賦 需 要 產(chǎn) 品 以 及 品 牌 強(qiáng) 賦 能 知識星球：地產(chǎn)小圈子 C2 C1C3 C2 C0 Consumer 消費(fèi)者 客 戶 訪 談 可 知 ： 學(xué) 區(qū) 價 值 排 序 靠 后 ， 相 城 的 學(xué) 區(qū) 弱 勢 成 為 共 識 ； 地 鐵 配 套 客 戶 感 知 度 高 ， 外 溢 客 戶 非 常 看 重 ； 戶 型 需 求 普 遍 公 區(qū) 優(yōu) 于 私 區(qū) ， 至 少 3 房 起 ； 年 輕 客 戶 對 產(chǎn) 品 的 敏 感 點 集 中 在 服 務(wù) 和 裝 修 風(fēng) 格 本 地 高 級 改 善 客 戶 改