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1、貴陽特興尚義路項目商業(yè)裙樓定位報告貴陽特興尚義路項目商業(yè)裙樓定位報告 2012-8-30 1 2 開發(fā)商目標開發(fā)商目標 經過雙方溝通，可明確開發(fā)商對尚義路項目開發(fā)目標如下： 1、項目拆遷成本較高，需要通過商業(yè)裙樓銷售，實現(xiàn)項目利潤轉化 2、項目商業(yè)裙樓后期運營能夠存活，必須找到適合項目，適合地段的業(yè)態(tài)，商業(yè)檔次 丌是核心。 通過對目標的解讀，我司認為目標核心是商業(yè)裙樓銷售，但只有通過項目準確的商業(yè) 定位來支持銷售，才能在前期圖紙階段完善商業(yè)相關功能設施布局，避免造成后期的 改動和成本浪貺，才能避免后期商鋪銷售完成，但無法經營，導致給開發(fā)商帶來后續(xù) 運營的麻煩和對品牌的損害。 3 報告需要解決的2、問題報告需要解決的問題 通過對開發(fā)商目標的解讀，本此報告不解決銷售的問題，而是解決如何具備實現(xiàn)銷售的前 提和支撐條件。報告需解決的問題如下： 1、對本案商業(yè)價值進行綜合研判； 2、本案所處區(qū)域商業(yè)市場競爭環(huán)境如何？對本案開發(fā)有何影響； 3、通過調研與分析，如何對本案進行合理的發(fā)展戰(zhàn)略定位； 4、本案商業(yè)準確市場定位是什么，業(yè)態(tài)如何組合，動線如何組織； 5、結合定位適合本項目的經營方式的選擇以及對銷售方式的建議； 4 項目定位思路項目定位思路 項目 界定 定位 解析 城市商 圈分析 客戶目標 及解析 城市商業(yè)格局 城市商業(yè)特征 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 動線設置 項目規(guī)劃條件 項目區(qū)位環(huán)境條件 定位 3、初判 物業(yè)銷售 方式建議 發(fā)展 策略 第一部分第一部分 項目屬性分析項目屬性分析 5 6 1 1、項目經濟技術指標解析、項目經濟技術指標解析 項目整體建筑面積：約13萬平方米 商業(yè)總建筑面積（含地下一層）：約3.4萬 平方米。 地上商業(yè)建筑面積：約2.4萬平方米 地下一層商業(yè)建筑面積：約1萬平方米 商業(yè)面積占總建筑面積占比：約26% 項目商業(yè)總體量約為3.4萬平方米（含地下負一層），屬于中小規(guī)模商業(yè)體量，該 商業(yè)規(guī)模僅與中型百貨體量相當。該商業(yè)規(guī)模無法對整個區(qū)域商業(yè)環(huán)境和價值發(fā)該商業(yè)規(guī)模無法對整個區(qū)域商業(yè)環(huán)境和價值發(fā) 生改變，規(guī)模影響力有限。生改變，規(guī)模影響力有限。 7 2 2、項目商業(yè)規(guī)劃條件、項目商業(yè)規(guī)劃條件 項目商業(yè)為住宅底商裙樓規(guī)劃，整體商 業(yè)區(qū)域為地上3層+地下1層，共四層商 業(yè)格局。 在地上商業(yè)部分規(guī)劃有大型中庭空間進 行垂直交通組織。 地上商業(yè)部分單層面積在約0.78萬平方