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1、珠海xxx項目 XXX項目基本情況 項目指標 項目位置. 占地面積. 批復容積率6.89（以扣除補公用地后的產(chǎn)權(quán)用地面積計） 改造性質(zhì)工改商 批復建筑面 積 不含補公面積的項目計容建面66322平，其中商務(wù)建筑41322平， 酒店20000平，商業(yè)5000平。 另補公用地規(guī)劃鄰里中心的計容建面6900平。 項目現(xiàn)狀4棟樓（9148平方米，使用期限至2039年2月18日） 交易方式100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價38000萬元，已付3.6億 樓面價 地價計算方式為（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價+補繳地價款）/改造后建筑面積 預計樓面單價為：（股權(quán)交易價3.8億+補交地價2.4314億）(計 容面積66322)=9396元/平2、 補交地價=5000規(guī)劃商業(yè)建面1.0857萬元/平基準地價 +20000規(guī)劃酒店建面0.2435基準地價+12396規(guī)劃公寓建 面0.4442基準地價+28926規(guī)劃辦公建面0.4442基準地價- 14106現(xiàn)狀工業(yè)用地面積0.1455重置土地成本-9148現(xiàn)狀工業(yè) 廠房建面0.2500重置建筑成本 交易對手珠海王子實業(yè)有限公司（項目地塊證載主體） XXX項目問題梳理 類別 拿地前 預測風險應(yīng)對策略 投發(fā)&法務(wù) 1、項目存在債務(wù)和法律糾紛，目 標地塊被抵押和查封 2、項目舊改批復的規(guī)劃指標、須 繳納的土地款、舊改所需的時間 具有不確定性 3、項目租戶騰退時間不確定 4、項目公司名下有待剝離房3、產(chǎn)和 子公司，剝離須繳納稅金等費用 通過付款節(jié)奏降低風險 一、首次款支付 1、2017年5月10日簽署框架協(xié)議 （1）約定首筆款2.5億支付前提為： 框架協(xié)議后5個工作日內(nèi)鑫苑向德晉共管5000萬； 盡調(diào)后雙方簽正式協(xié)議，正式協(xié)議后3個工作日鑫苑向德晉共管2億； 共管額達2.5億后3日內(nèi)，德晉將王子100%股權(quán)轉(zhuǎn)給鑫苑，鑫苑解付2.5億共管資金給德晉。 2017年5月12日，鑫苑共管5000萬后啟動盡調(diào)。 2、2017年6月簽署框架協(xié)議補充協(xié)議 （1）約定于協(xié)議簽署后5日內(nèi)鑫苑向?qū)Ψ焦补苤?.5億，該共管資金支付給德晉的前提為： 轉(zhuǎn)股前提全部成就；鑫苑出具核準變更登記通知書；德晉配合解除王子經(jīng)營手續(xù)原件共管。 （2）德晉在共管資金滿2.5億后10日內(nèi)須完成的轉(zhuǎn)股前提為： 王子公司全部債務(wù)轉(zhuǎn)給德晉（附件一債務(wù)清單：陳榮煉21400萬、法院執(zhí)行債權(quán)據(jù)實承擔、欠繳稅款 據(jù)實承擔、陳向英5800萬