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1、產城融合中心 April, 2018 從結果看產城類項目拓展的基本邏輯 結果（目標）是什么？ 產城類項目風險都有哪些？ 定案階段方案決定做旺的機會 立項階段三角形理論 結果（目標）是什么？ 產城類項目風險都有哪些？ 定案階段方案決定做旺的機會 立項階段三角形理論 底線要求：商住用地產生的超額利潤 產業用地土地成本 + 資源方訴求 1) 設置的原因：做產業類項目，商住用地部分需要有土地紅利，即比招拍掛拿 地賺更多錢； 2) 實際操作：即碧桂園產城類項目的格局 不追求商住高利潤，保底利潤基礎上，多出的利潤補貼產業 但需要拿回本金（自有資金投入），利潤陪同產業共同成長。 保住底線立項階段1 第四部分2、“定案階段方案決定做旺的可能”有詳細分析 產業做旺定案階段2 第三部分“立項階段三角形理論”有詳細分析 業界、政府多贏3 但結果往往不盡人意，底線易保，更高難求，商住得 心應手開發完畢，產業到底如何做？付費的資源方是來了， 買單的企業到底是誰？按照政府的要求，竣工違約金即便 不交，后續土地都不再供應。 問題問題究竟在哪？解決方式又是究竟在哪？解決方式又是什么什么? ? 產城類項目風險都有哪些？ 結果（目標）是什么？ 定案階段方案決定做旺的機會 立項階段三角形理論 1、底線效益的風險 1)定價及去化不夠客觀：過高估算產業對商住售價的拉高能力。 2)不考慮政府的強制性產業要求：比如約束產業開工、竣3、工時間； 招商強度等。 3)資源方訴求的影響：不單影響利潤，預分配利潤對現金流影響 非常大，且切忌慎重給資源方商住部分股權。 2、與政府履約的風險 打動政府的產業策劃+更具吸引力的招商能力 商住部分給我們的土地紅利成倍放在產業約束中 3、與資源方的合作風險 商住的超額利潤（土地紅利）是否真的背的住？ 要現金，稅是否算足？ 要股份，是否考慮到風險？ 產業部分，是否能產生作用 減輕政府對我方的約束？ 能否招商？或牽引上下游產業鏈？ 或者指導產業規劃、設計？ 4、產業運營的風險 底線效益的假設前提是，“產業不建設”。而不建，不可能做旺；建設， 就帶來投入，就會出現如下風險： 1) 現金流出現新的峰值，甚至重新占有更多自有資金； 2) 即便融資，租金多數蓋不住利息； 3) 如果出售，到底賣給誰？ 定案與立項的差別 立項階段：商住用地產生的超額利潤 產業用地土地成本 + 資源方訴求 定案階段：產城項