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1、關(guān)于產(chǎn)品定位的思考 前策產(chǎn)品部 如果范冰冰 在這里，今天會(huì) 場(chǎng)的票價(jià)？ 如果鳳姐 在這，今天會(huì)場(chǎng) 的票價(jià)？ 為什么有的飯 店，不打廣告， 卻門(mén)廳若市 為什么有的飯店，天天促銷(xiāo)，卻冷冷清清 銷(xiāo)售時(shí)流的淚，銷(xiāo)售時(shí)流的淚， 一定是前策定位時(shí)腦子里進(jìn)的水一定是前策定位時(shí)腦子里進(jìn)的水 芙蓉姐姐 芙蓉姐姐近照 所有庫(kù)存，所有庫(kù)存， 問(wèn)題一定出在前策定位問(wèn)題一定出在前策定位 過(guò)去常用的幾種定位邏輯 依據(jù)地塊屬性推導(dǎo)定位 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研推導(dǎo)定位 依據(jù)客戶(hù)調(diào)研推導(dǎo)定位 根據(jù)地塊屬性做定位 案例：濟(jì)南央墅 根據(jù)地塊屬性做定位 案例：廈門(mén)萬(wàn)科湖心島 根據(jù)地塊屬性做定位 案例：諸多地王項(xiàng)目 青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京2、九號(hào)公館北京九號(hào)公館 根據(jù)地塊屬性推導(dǎo)定位背后的邏輯： 好環(huán)境，高價(jià)地，一定要做大戶(hù)型， 因?yàn)榇髴?hù)型=高溢價(jià)？ 根據(jù)地塊屬性推導(dǎo)定位的邏輯： 我有一塊面，這塊面很好、很貴，因 為面很貴，所以我只能做一個(gè)大面包， 不能做幾個(gè)小面包。 因?yàn)橘I(mǎi)大面包的客戶(hù)有錢(qián)，所以大面 包可以賣(mài)得更貴。 ？ 大戶(hù)型=高溢價(jià)？ - 過(guò)去十年，上百個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐證明，不一定！不一定！ - 同一小區(qū)同一樓型，中小戶(hù)型售價(jià)高于大戶(hù)型的比例， 還要超過(guò)70%。 戶(hù)型大小和售價(jià)高低戶(hù)型大小和售價(jià)高低 毫無(wú)關(guān)系！毫無(wú)關(guān)系！ 根據(jù)地塊自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，推導(dǎo)定位是無(wú)邏輯、錯(cuò)誤的 過(guò)去這些年，中國(guó)地產(chǎn)界已經(jīng)付出了數(shù)千億的代價(jià) 許多定位3、報(bào)告的格式： 第一章，近幾年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升； 第二章，區(qū)域熱點(diǎn)不斷； 第三章，地塊東南西北都有啥； 第四章，周邊項(xiàng)目有大戶(hù)型也有小戶(hù)型； 第五章，客戶(hù)層是25-50歲為主； 第六章，結(jié)論：戶(hù)型配比如何如何。 前五章和結(jié)論到底是何關(guān)系？說(shuō)不清楚。前五章和結(jié)論到底是何關(guān)系？說(shuō)不清楚。 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研做定位的問(wèn)題之一：無(wú)邏輯 周邊競(jìng)品供應(yīng)結(jié)構(gòu) 房型房型建筑建筑面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例 兩室二廳一衛(wèi) 9619222% 12510212% 三室二廳二衛(wèi) 1288810% 14429333% 160526% 17613415% 四室340222% 合計(jì)合計(jì)883883100% 第 23 頁(yè) 周邊競(jìng)品中唯一的小三房：銷(xiāo)售較差 面積： 110平米 三房戶(hù)型三房戶(hù)型 競(jìng)品產(chǎn)品配比競(jìng)品產(chǎn)品配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：哈爾濱華天房地產(chǎn)策劃公司 我項(xiàng)目小三房：去化最快，單價(jià)最高 市場(chǎng)數(shù)據(jù)不全導(dǎo)致難以推導(dǎo)定位 我司以三四五線城市為