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2018年上海青浦住宅項目產品定位及營銷策略報告.pdf

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定位報告

上傳人：故事編號：166638 2021-07-31 176頁 11.33MB

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1、僅通過僅通過1輪競價，以輪競價，以10.1004億奪得青浦區盈浦街道勝利路西側億奪得青浦區盈浦街道勝利路西側04A-01地塊，樓板地塊，樓板價價24096元元/，溢價率，溢價率0.4%。媒體都這么說：。媒體都這么說：“去年的地王淚奔了，以底價成交！去年的地王淚奔了，以底價成交！ ”，但我們抽絲剝繭，事實并非如此，但我們抽絲剝繭，事實并非如此局限一：局限一：規模不足規模不足5萬方，不具備自我價值構筑能力萬方，不具備自我價值構筑能力局限二：局限二：限制因素多，可售部分樓板價高達限制因素多，可售部分樓板價高達3.7萬萬/，所謂底價并非低價，所謂底價并非低價局限三：局限三：品牌，實力央企，但2、主力發聲商業地產，住宅地產品牌發聲力度不夠品牌，實力央企，但主力發聲商業地產，住宅地產品牌發聲力度不夠生而耀眼璀璨生而耀眼璀璨局限下舞蹈局限下舞蹈 VS 市場意義是什么？ Objective interpretation目標解讀目標解讀整盤均價整盤均價5.5萬萬/平平 18年年15億目標，可售部分億目標，可售部分2.7萬方萬方萬科天空之城 5.5萬仁恒西郊花園 6萬龍湖天璞 6萬一年周期需超出周邊平均價格水平一年周期需超出周邊平均價格水平1萬萬/ 趕超外環物業價格，接近中環物業價格趕超外環物業價格，接近中環物業價格招商中環華府 6萬這是一次前所未有的挑戰這是一次前所未有的挑戰 3、Unprecedented Challenge5.5萬萬/平的價格要求平的價格要求時代時代使命使命這樣的價格目標基于哪些價值支撐？這樣的價格目標基于哪些價值支撐？亭林亭林從主城區從主城區新城市副中心新城市副中心新城中心等多個中心發展格局新城中心等多個中心發展格局陸家嘴陸家嘴大虹橋大虹橋主城區主城區顧城新城顧城新城南匯新城南匯新城青浦新城青浦新城金山新城金山新城土地格局新變化，多核發展漸明朗土地格局新變化，多核發展漸明朗傳統環線城區概念有望被打破，多中心引發價格梯度的重新洗牌羅涇羅涇 23469元元/ 嘉定新城嘉定新城安亭安亭 25041元元/ 朱家角朱家角 30107元元/ 佘山佘山 30135元元/莘莊新城莘莊新城松江新城松江新城楓涇楓涇 9800元元 / 朱涇朱涇 5853元元/ 祝橋祝橋 33023元元/ 惠南惠南 130

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