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1、1 常熟東南開發(fā)區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告常熟東南開發(fā)區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告 2 本報(bào)告要解決的是：由于本項(xiàng)目體量不大，受總體市場(chǎng)供需層面趨勢(shì)影響面有 限，因此，如何做好本項(xiàng)目定位和規(guī)劃，擇時(shí)啟動(dòng)，將是項(xiàng)目開發(fā)最核心的問 題。為便于對(duì)報(bào)告的快速理解，本報(bào)告更多的以結(jié)論性形式表述，以避免不必要 的煩瑣！ 本報(bào)告要解決的是：由于本項(xiàng)目體量不大，受總體市場(chǎng)供需層面趨勢(shì)影響面有 限，因此，如何做好本項(xiàng)目定位和規(guī)劃，擇時(shí)啟動(dòng)，將是項(xiàng)目開發(fā)最核心的問 題。為便于對(duì)報(bào)告的快速理解，本報(bào)告更多的以結(jié)論性形式表述，以避免不必要 的煩瑣！ 技術(shù)性 市場(chǎng)性 經(jīng)濟(jì)性 本報(bào)告方案圍繞三方面分 析解決問題 根據(jù)企業(yè)投資收益模式要求，2、結(jié) 合項(xiàng)目地塊屬性分析、項(xiàng)目地塊 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)?性分析、適合的建筑規(guī)范制約等 等提出項(xiàng)目的可行方向 通過對(duì)近期區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分 析，區(qū)域市場(chǎng)中各類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 研討，對(duì)前者提出的可能方向進(jìn)一 步的明確，確定項(xiàng)目的具體產(chǎn)品方 向（包括塔樓部分和裙房部分） 在明確的定位基礎(chǔ)上， 通過對(duì)蘇州區(qū)域房地產(chǎn)開 發(fā)成本的參照，完成項(xiàng)目 開發(fā)投資收益測(cè)算，在經(jīng) 濟(jì)效益上最終支持項(xiàng)目定 位選擇。 3 項(xiàng)目 分析 項(xiàng)目核 心定位 2010年政 策 及市場(chǎng)運(yùn)行 周遍市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目產(chǎn)品 規(guī)劃建議 項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)測(cè)算 企業(yè)投 資目標(biāo) 地塊屬 性分析 報(bào)告整體思維導(dǎo)圖報(bào)告整體思維導(dǎo)圖 4 本案作為東南3、開發(fā)區(qū)管委會(huì) 所在地的區(qū)域核心，希望以 地標(biāo)性的物業(yè)的建立提升區(qū) 域形象；同時(shí)政府提出土地 盡快啟動(dòng)之意愿；（從用地 指標(biāo)很清楚這一目的） 企業(yè)投資目標(biāo)企業(yè)投資目標(biāo) 政府愿景政府愿景 作為地塊的開發(fā)商，該地塊 儲(chǔ)備多年,地塊的財(cái)務(wù)成本 較高，地塊位置日趨成熟， 現(xiàn)力爭(zhēng)做好臨門一腳，實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化 開發(fā)商利益開發(fā)商利益 東南開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)發(fā)展迅 速，但辦公、商業(yè)整體氛圍 相對(duì)匱乏， 作為新興開發(fā) 區(qū)不同于成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)， 因此，遵循發(fā)展現(xiàn)狀尋求階 段性市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)非常重要和 關(guān)鍵 市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀 在滿足政府要求的情況下實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化最大化！ 我們所理解或需要的最大化是基于本項(xiàng)目個(gè)性情況而確立的： 1、目前只有一個(gè)項(xiàng)目，因此需要把握機(jī)會(huì)成本問題，單一項(xiàng)目應(yīng)圖高利潤(rùn)，沒有多 項(xiàng)目要開發(fā)， 無(wú)需完全追求滾動(dòng)速度； 2、需要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，不允許資金的沉淀或長(zhǎng)期投資； 本案需要在政府愿景