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1、絕對保密 謹(jǐn)呈中南地產(chǎn) 吳江108111號地塊土地價值評估報(bào)告 2 PART 0 序言 |結(jié)論 108號商業(yè)地塊 方案一：整體出售 敏感性分析： ?地價每上調(diào)5%，凈利潤率下降約0.6%，投資利潤率下降約1.5%，內(nèi)部收益率下降約2.8%。 ?當(dāng)?shù)貎r上漲至150%時，投資利潤率下降至17.5%，項(xiàng)目投資效益較小； ?當(dāng)?shù)貎r上漲至170%時，內(nèi)部收益率接近基準(zhǔn)收益率8%，繼續(xù)加價將會使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 3 PART 0 序言 |結(jié)論 108號商業(yè)地塊 方案二：租售結(jié)合 敏感性分析： ?地價每上調(diào)5%，凈利潤率下降約0.3%，投資利潤率下降約0.7%，內(nèi)部收益率下降相對較快，約1.5%； ?當(dāng)?shù)?、價上漲至130%時，內(nèi)部收益率接近基準(zhǔn)收益率8%，繼續(xù)加價將會使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 4 PART 0 序言 |結(jié)論 108號商業(yè)地塊 方案三：整體出租 敏感性分析： ?地價每上調(diào)5%，凈利潤率下降約0.2%，投資利潤率下降約0.5%，內(nèi)部收益率下降約0.7%; ?當(dāng)?shù)貎r上漲至210%時，內(nèi)部收益率接近基準(zhǔn)收益率8%，繼續(xù)加價將會使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大； ?當(dāng)?shù)貎r上漲至120%時，內(nèi)部收益率為負(fù)值，項(xiàng)目開發(fā)價值空間基本壓縮。 5 PART 0 序言 |結(jié)論 109號商業(yè)地塊 方案一：整體出售 敏感性分析： ?地價每上調(diào)5%，凈利潤率下降約0.5%，投資利潤率下降約1%，內(nèi)部收益率下降約1%。 ?當(dāng)?shù)?、價上漲至60%時，內(nèi)部收益率接近基準(zhǔn)收益率8%，繼續(xù)加價將會使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。 6 PART 0 序言 |結(jié)論 109號商業(yè)地塊 方案二：租售結(jié)合 敏感性分析： ?地價每上調(diào)5%，凈利潤率下降約0.4%，投資利潤率下降約0.7%，內(nèi)部收益率下降約0.7%。 ?當(dāng)?shù)貎r上漲至80%時，內(nèi)部收益率接近基準(zhǔn)收益率8%，繼續(xù)加價將會使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大； 7 PART 0 序言 |結(jié)論 109號商業(yè)地塊 方案三：整體出租 序號經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（萬元/%) 1項(xiàng)目總投資245666.21 2項(xiàng)目總收入367384.09 3項(xiàng)目總利潤121717.87 4凈利潤91014.09 5凈利潤率24.8% 6投資收益率37.0% 7內(nèi)部收益率（IRR）6.3% 8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）42157.13 9投資回收期8.05 土地價格22308萬元時，投資利潤率53.1%，但內(nèi)部收益率已經(jīng)略小于基本收益率8%， 由于寫