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1、I 目錄目錄 第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式.1 一、一級市場拿地模式.1 二、二級市場拿地模式.2 三、投資的前期互動.5 第二部分：陽光城土地合作模式.8 一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓.8 二、合作開發(fā).8 三、在建工程轉(zhuǎn)讓.8 四、小股操盤.9 五、融資代建.9 六、代管代建代售.10 七、產(chǎn)城融合.10 第三部分：土地項目獲取流程.11 第四部分：碧桂園拿地到售罄全流程.12 第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn).12 第二步：做好前期策劃，快速開工.15 第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開盤.18 第四步：過程管控到位，質(zhì)量優(yōu)良.22 第五步：重視精裝策劃，打造精品.24 第六步：注重細(xì)節(jié)完善，完美交樓.28 第2、五部分：快速開盤六步法.32 第一步：做好前期籌劃.32 第二步：規(guī)劃設(shè)計前置.32 第三步：做強(qiáng)前期集采.33 第四步：工程前期介入.33 第五步：招標(biāo)采購提效.34 第六步：政府關(guān)系突破.34 第六部分：代銷代管模式.35 II 一、資金注入模式解析.35 二、無資金注入模式解析.36 1 第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式 一、一級市場拿地模式 第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式 一、一級市場拿地模式 1.直接招拍掛 （1）招標(biāo)：是指土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ?公民、 法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用 者的行為。 （2）拍賣：是土地行政主管部門發(fā)3、布拍賣公告，由競買人在指定時間、 地 點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 （3）掛牌：是指土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬 出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布， 接受竟買人的報價申請并 更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 2. 勾地等意向性拿地 （1）概念 勾地就是指土地在正式掛牌出讓前， 由單位或個人對感興趣的土地向政府表 明購買意向，并承諾愿意支付的土地價格。 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級開發(fā)，土地具備出讓條件；土地 的一級開發(fā)雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作 （2）路徑 企業(yè)直接與政府簽署意向性的項目投資開發(fā)協(xié)議書， 交納一定數(shù)額的誠意金 或保證金（也可約定不交納） ，通過招拍掛獲取土地 注：誠意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險。 3. 一二級聯(lián)動開發(fā) 2 4. 三舊改造