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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓 20112011年年8 8月月 專業(yè)人士制作專業(yè)人士制作 做一個合格咨詢者咨詢本質：簡單的東西復雜化（顯示自己的專業(yè)） 當一個合格的老師老師本質：復雜東西簡單化 培訓說明 p 培訓目的： 掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用 p 思考問題： 項目利潤是怎樣計算出來的？ 房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？ 什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？ 產(chǎn)出投入；回報付出 5 目 錄 CONTENT 五、相關分析五、相關分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型案例六、典型案例 二二、項目投資項目投資 一、基本知識一、基本知識 6 一、基本知識一2、基本知識 p估算必要性估算必要性 p估算思路估算思路 p估算假設估算假設 p房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型 （一）估算意義 在項目的前期階段，為了對項目進行經(jīng)濟效益評價并作出投 資決策，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算。如 果投資估算誤差太大，必將導致決策的失誤。 估算必要性 是籌集基本建設資金和金融部門批準貸款的依據(jù)； 是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)； 是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術分析的依據(jù) 估算作用 機會研究階段：30%；根據(jù)設想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一 個項目是否可行。 初步可行性研究階段：20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投3、資總 額，來決定一個項目是否可行。 可行性研究階段：10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額， 來決定一個項目是否可行 估算精度要求 收益 投入 成本 實現(xiàn) 收入 投資 計劃 稅收 靜態(tài) 利潤 動態(tài) 利潤 融資 計劃 ？ （一）估算思路 9 （三）估算假設 指標和物業(yè)配比的模擬 成本和投入節(jié)奏估算 租、售計劃模擬 現(xiàn)金流分析 相關分析 模擬開發(fā)進程 財務評價 項目經(jīng)濟評價的基本結構以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例 （四）房地產(chǎn)類型 別墅 板樓 塔樓 獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè) 11 目 錄 CONTENT 五、相關分析五、相關分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型案例六、典型案例 二、項目成本二、