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房地產投資測算入門培訓課件.pdf

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培訓課件

上傳人：故事編號：166918 2021-08-01 17頁 771.30KB

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1、房地產投資測算入門測算學習路徑投資測算只是一個工具！學習路徑： 1.了解測算的基本邏輯是什么“算大賬” 2.研讀公司測算表，搞清楚每個子表之間的聯系 3.獨立完成一個項目測算，由簡到繁 4.過程中學習，學習中強化稅金費用成本收入利潤=- 收入收入 = 量價量：地有多大？能蓋多少？（容積率、建筑密度、限高）能賣多少？（可售面積、公建配套）價：項目定位、產品結構、價格預判（競品降價、同質產品積存等）成本土地成本（有票、無票）建造成本前期工程費主體建筑安裝費景觀環境工程社區管網工程公共配套設施工程建設其它費用開發間接費稅金稅種繳稅主體計稅依據契稅轉移土地2、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）/ 增值稅及附加在我國境內銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人； / 附加：城市維護建設稅、教育費附加等。土地增值稅轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）；以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為企業所得稅在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（賣方） / 印花稅對經濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方） / 一般計稅法增值稅=銷項稅-3、進項稅銷項稅=銷售額11% 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款進項稅憑增值稅專用發票或是規定可以進行抵扣的票據簡易計稅法應納稅額=銷售額5%=全部價款和價位費用（不得抵扣對應的土地價款）（1+5%）5% 稅金-增值稅及附加增值稅附加城市維護建設費=增值稅*7% 教育費附加=增值稅*3% 地方教育發展費=增值稅*2% 增值稅: 計稅方法應繳稅額簡易計稅（全部價款和價外費用）（1+5%）5% =2億元（1+5%）5% =0.095億元一般計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）銷項稅=銷售額11% 增值稅=銷售稅-進項稅銷項稅=（2-0.888）億(1+11%)11%=0.11億元增值稅=0.11-0.05

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