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1、如何輕松做好項(xiàng)目的投資測算（靜態(tài)篇）如何輕松做好項(xiàng)目的投資測算（靜態(tài)篇） 前篇文章講到一個(gè)投拓狗應(yīng)當(dāng)具備的一些素質(zhì)當(dāng)中，著重強(qiáng)調(diào)了測算能力。 鑒于有很多朋友在問到測算的事情，特開專篇講一下測算的事情。分為兩篇，第 一篇將靜態(tài)測算，第二篇講動(dòng)態(tài)測算。 房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)測算成果與動(dòng)態(tài)測算成果兩種： 靜態(tài)測算，是以某一年，某月的固定生產(chǎn)要素成本（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)，所 計(jì)算出來的地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的瞬時(shí)值。通俗點(diǎn)講，就是不考慮各項(xiàng)變量，將成 本、售價(jià)、成本均錨定在某一固定值，從而得出的測算結(jié)果。 動(dòng)態(tài)測算，是指在靜態(tài)投資測算基礎(chǔ)上加入資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值等重要變量因素， 得出的地2、產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法。 靜態(tài)測算評(píng)價(jià)關(guān)注的重點(diǎn)在項(xiàng)目的靜態(tài)回收周期、銷售利潤率、凈利潤率。 而動(dòng)態(tài)測算則看重項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（即大名鼎鼎的 IRR） 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 動(dòng)態(tài)投資回收周期。 下面步驟講解一下靜態(tài)測算關(guān)注的各項(xiàng)指標(biāo)情況： 1、銷售利潤率：即項(xiàng)目凈利潤與凈銷售總額的比值。銷售利潤率是衡量項(xiàng) 目銷售收益水平高低的財(cái)務(wù)指標(biāo)。 2、凈利潤率（成本利潤率） ，指的是項(xiàng)目利潤與項(xiàng)目成本投入的比值。凈利 潤率是初步評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要指標(biāo)。 凈利潤率凈利潤率= =（銷售總收入（銷售總收入- -總成本總成本- -各項(xiàng)稅費(fèi)總額）各項(xiàng)稅費(fèi)總額）/ /總成本總成本*100% *100% 3、靜態(tài)投3、資回收期，指的是項(xiàng)目不考慮資金的動(dòng)態(tài)成本情況下，項(xiàng)目以靜 態(tài)收益來抵償全部投資所花的時(shí)間。通俗點(diǎn)講就是，項(xiàng)目上馬到現(xiàn)金流量為零所 花費(fèi)的時(shí)間。 用公式簡單表達(dá)就是： 下面通過一個(gè)案例來講解一下，如圖所示的一個(gè)項(xiàng)目 通過計(jì)算，它的投資回收周期為： （5-1）+192/864=4.22 年 下面來講一下測算當(dāng)中一些要素的構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)總成本當(dāng)中包含開發(fā)成 本、開發(fā)費(fèi)用兩大類。 開發(fā)成本包含土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安成本、公共配 套建設(shè)費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)用、 開發(fā)期間稅費(fèi)、 開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)、 其他費(fèi)用等九大類。 開發(fā)費(fèi)用包含財(cái)務(wù)成本、管理成本、銷售費(fèi)用三項(xiàng)。 1、土地費(fèi)用。包括土地出讓金、拍賣服務(wù)費(fèi)、土地契稅印花稅、指標(biāo)費(fèi)。 2、前期工程費(fèi)。主要包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、地質(zhì)水文勘測勘 察，以及三通一平的費(fèi)用： 表格是作者多年前整理，圖片中內(nèi)容僅供參考 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，