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1、打造 產業+金融 雙閉環產城融合新業態 2019年1月 序 2 郁亮 大轉折時代-萬科的底線是活下去 9月11日，萬科董事會主席郁亮對市場、政策、公司的觀察，在萬科南方區域9月月度例會上和盤托出：2012 年判斷行業進入白銀時代，但這只是一種預測，并不知道什么時候會出現真正的轉折。而今天，轉折點實實在 在到來了；社會的方方面面都進入轉折時期，萬科的底線戰略是“聚焦”和“收斂”，“這是應對轉折點和不 確定情況的最好方法； 關于非開發業務的梳理，集團提出了5個基本原則： (1)投入和產出嚴重不匹配的項目必須要調整。 (2)風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整 (3)做了三年還沒做成的業務不要再做。2、 (4)做了三年仍然靠萬科內部資源內生增長的業務，也不要做。 (5)出于獎金導向建立的能力中心，可以公司化運作，不算業務。 目錄頁 3 產城融合的基本觀點1 產城融合的收益計算2 產業+金融雙閉環模式3 傳統房企轉型產業地產4 過渡頁 4 產城融合的基本觀點 產城融合是不是新事物？ 產城融合是“掛羊頭賣狗肉”嗎？ 產城融合項目長、短期效益是什么？分別來自哪里？ 第一部分 5 1.1 產城融合 并不是新事物 一、發展歷史：新壺裝老酒 從70/80年代“企業辦社會”，到90/00年代房地產市場20年繁榮； 各大房企從“開發商”到 “運營商” 的紛紛轉型； 產業地產相關的多種概念，并無本質區別，如產3、城融合綜合體、產業小鎮、特色小鎮、園 區4.0、5.0或者6.0； 上海寶鋼的“工廠城” 6 1.2 產城融合再次崛起，是多重因素綜合作用的結果 二、發展動因：3個轉變 從城市規劃管理看，從區域規劃分散獨立，向三生融合的多中心、體系化規劃轉變； 從行業發展趨勢看，從市場需求+政策主導，向政策強調控下的產業需求引導轉變； 從業態發展模式看，從住宅或商業獨自發展，向地產+產業骨肉相連式共同發展轉變； 7 1.3 產城融合的巨大爭議，是因噎廢食的片面思維 三、核心內容：沒有產業聚集這個內核，產城融合就是個空殼 個別開發商“以產業地產之名、行房地產之實” ，是利用了招商體系和市場體系的“價格雙軌制” 的套利把戲； 產城融合本身既符合城市發展規律，又符合商業發展規律，不能因為有人鉆空子而批判整個體系， 而是要更加完善產城融合管理體系； 8 1.4 產城融合的短期效益，是現金流平衡 短期資金平衡=房地