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商業定價和租金測算的三種方法.pdf

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上傳人：故事編號：167850 2021-08-03 12頁 1.54MB

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1、商業定價和租金測算的三種方法（干貨）商業地產的定價和租金問題，對很多投拓人員來說一直是一個模糊地帶，甚至是很多公司也是沒有一個精細的測算體系。大部分做傳統地產，特別是高周轉的房企，都是采用成本覆蓋法即直接用住宅地塊開發的利潤覆蓋商業地塊成本的做法。但是后來發現對商業地產沒有一個清晰的認知，缺乏精細的定位和策劃，導致錯過了一些超額利潤的機會。前面一篇文章講了商業地產盈利和套現的三種方法，附鏈接：商業地產三種套現模式及五大盈利秘訣。后來總結，發現除了三種傳統的主流盈利方式外，還有冠名權，活動贊助等收益形式。一個商業產品，要進行銷售價格定價，現在主流的商業地產定價主要有三種方法：2、成本定價法、市場比較法、租金反推法。成本定價法這是大家最為熟悉的，最為簡單易操作的辦法。具體公式可以表述為：銷售價格=土地成本+開發成本+稅費+預期目標利潤總額從使用效果來講，這個辦法能夠做到覆蓋成本，實現房企收回投資，賺取開發利潤的目的。但是缺點非常明顯，這個辦法僅僅是站在房企開發的角度，站在投資者的角度這個價格只是一個參考，更需要參考商業的實際市場需求和租金水平。土地成本、開發成本和利潤都是由房企決定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以這種方法來決定商鋪的價格是有失科學和全面的，容易與市場正常的價格水平脫節，導致項目銷售或者招租困難。市場比較法這是投拓人員在測算中3、用得比較多的方法，簡單而實用，但是有一些邏輯關系和原則大家還是比較模糊。市場比較法有三個因素納入綜合考量：區域商鋪平均價格水平+本項目硬件條件+重點類比項目商鋪價格通過詳細的摸排，我們可以建立一個表格，根據各項評分修正項目的銷售價格：表格僅供參考，可根據城市的能級和消費水平進行各項評分標準修改一般來講，社區多層商業均價與住宅均價（清水價格，精裝修成本不計入）的比值在1.52倍之間（一層商業在2-3倍），具體要結合商業比例的多少，地段，交通通達度，輻射區域人口數量，城市能級來決定。在廣大的三四五線城市，除了主城區的核心地段外，商業的去化是較為困難的，因此定價顯得相對保守。商業分層的價格關系是：我們以商鋪均價作為一個基數，一層商鋪的價格是均價的120%-150%；二層商鋪的價格是均價的60%-80%；三層商業的價格是均價的40%-60%。常規情況下，三層及以上的商業

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