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1、蚌埠懷進毅德城營銷憮路提報 2016-3 領(lǐng)袖中央 開“城”相見 我們 在哪里？ 認識懷進 特征：典型皖北人口大縣，蚌埠市連體縣，糾葛深進 人口埢數(shù)：126萬人口 房產(chǎn)階段：2011年起步，5年黃金期，同時也是板塊變遷和客戶趨向變遷的過程。 關(guān)鍵詞： 城市北拓、板塊成熟、供應(yīng)激增、客戶北遷、價 格預(yù)期回落下行 三大板塊 渦北新區(qū) 價格特征：4100-4700 客戶特征：懷進北部、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 去化速度：銷冠頃目500套/年，普遍 200套/年； 關(guān)鍵詞：競爭、慢速、價格帶動 老城區(qū) 價格特征：4700 客戶特征： 懷進北部、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 城區(qū)客戶； 去化速度：年均200-300套； 關(guān)鍵詞：老2、城、配套、學區(qū) 價格特征：3600-4200 客戶特征： 西部、北部、南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶； 去化速度：銷冠頃目年均450套； 關(guān)鍵詞：低價 渦西新區(qū) 客戶變遷 老城區(qū)-北拓-西拓，客戶北遷，本案處二城市外拓 第三序列。 板塊價格的變遷 4750 4950 5000 4700 4450 4650 4950 4500 3300 3500 3600 3800 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2012年 2013年 2014年 2015年 老城區(qū) 渦北新區(qū) 渦西新區(qū) 1、城區(qū)整體價格12年開始經(jīng)歷13、14年普遍上漲300元/，15年競爭加劇，出現(xiàn)回落至2012年初的水平； 3、2、隨渦北新區(qū)的逐步完善，客戶價值預(yù)期提升，15年開始價格直逼老城區(qū)； 3、渦西板塊12年至14年保持1400元/的價格差距，以價換量，15年差距逐步縮小至800-900元/，取決二啟城 國際頃目接近尾聲，銷售要減小 懷進市場價格變遷相對其他城市較小，市場容量相對充足； 板塊熱點逐步由老城區(qū)轉(zhuǎn)秱到渦北新區(qū)，價值預(yù)期現(xiàn)今幾乎對等； 渦西不其他區(qū)域價值差距較大，區(qū)域常年無改善，客戶價格預(yù)期低； 關(guān)鍵詞： 市場整體平穩(wěn)、熱點轉(zhuǎn)秱北遷、渦西價值預(yù)期低 客戶的變遷 構(gòu)成變化： 【仍是懷遠下轄北部、南部、西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶】 區(qū)域認知變化：老城區(qū)供丌應(yīng)求，房源緊俏，早期幵丌認可渦北新區(qū)， 固有的觀念認為，渦北“非城區(qū)”，隨渦北城市配套的跟迚和客戶的逐 步擴充，漸漸消除對渦北的“非城區(qū)”的觀念；現(xiàn)階段客戶仍認為渦西 是城市之外的區(qū)域。 客戶觀念：固執(zhí)、認理、從眾、現(xiàn)實 代表區(qū)域特征的競品 老城板塊 泰古新天地