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1、易居營銷 天津區域 謹呈 2016.02 報 告 脈 絡 本體研究 項目定位 價值加持 細分競爭 細分客戶 2016年市場預判 營銷策略 前言 八八大大里“戰國”時代里“戰國”時代 2015年，天地源首進天津城市核心區， 面對的是八大里紛繁激烈的競爭格局, 我們用四個關鍵詞說明： 八大里區域七盤齊出，全產品線供應，總供應量269萬 河西區域存在眾多分流板塊及干擾項目：新梅江板塊、 陳塘板塊、珠江道樾梅江、大沽路-海河項目 競爭紅海 區域內開發企業多為地產豪門，品牌號召力強，實力強勁； 其中中海、格調、天房深耕天津多年，業內口碑較好，有大 批品牌追隨者；中冶、北大資源品牌號召力則不容小覷。 大牌2、云集 中海復興九里 天房六合國際 中冶德賢公館 中海寰宇天下 北大資源閱城 格調綺園 八大里區域產品同質化嚴重，綜合體大盤、高層是主流， 居住舒適度與繁華都市感相互博弈，而低密產品較為稀缺。 產品亂戰 高層：市場主流產品面積段96-108；洋房：中海系標準化產品 127-144，公寓：產品面積段53-77 高層：85標準兩室，120-133標準及舒適型三室； 洋房：戶型138+172，墅級面寬，方正格局 高層：122+95+122對比中海96中間戶型，產品力稍差； 洋房：106-145，戶型一般 高層：兩室88-90，三室：91-105，目前主要去化高層； 洋房：少量兩室戶型，去化較快 高層：3、主打格調產品系，70-144 ； 洋房：大戶型為主，推量少，去化速度一般，主要依賴品牌追隨者 自身劣勢 地塊最小，項目延展性低 品牌力弱，缺乏品牌追隨者 地塊指標 品牌對比 居住用地面積：16703.1 建筑面積：33900 幼兒園用地面積：4225.8 建筑面積：3500 競品：央企、深耕天津市區， 粉絲追隨者眾多 本案：面世津南，初次到訪市區， 客戶認知度低 競爭紅海 大牌云集 產品亂戰 天地源一里 是否要跳入紅海，加入亂戰？ 項目應如何站位？如何體現價值？如何實現品牌價值？ 獨有價值 發掘項目 地塊小 品牌弱 【內圍】一線臨河，綠道公園圍呵最具生態優勢和最宜居社區 環境價值-千米水岸，近乎私家獨享 【外圍】一道兩河匯集，天津市區絕無僅有的自然資源+城市資源 23公頃臨水綠肺，市民休閑活動空間 黑牛城道景觀大道+兩河- 海河、復興河區域 均質改善型社區，以改善型客戶為主，客戶層級較高，