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1、【案例解剖】我是這樣為開發(fā)商操盤的！ 商業(yè)地產(chǎn)操盤是一個系統(tǒng)工程，銷售時段有大小年之分、銷售時機亦有淡旺季之別，合理 安排工期，做到開發(fā)量和銷售量之間的動態(tài)平衡，是衡量開發(fā)企業(yè)成熟與否的一項重要標 志，甚至是最核心的標志。同樣，一個操盤手是否成熟，也要看他是否能夠站在營銷的角一個操盤手是否成熟，也要看他是否能夠站在營銷的角 度對全盤的開發(fā)進程提出恰當?shù)慕ㄗh。度對全盤的開發(fā)進程提出恰當?shù)慕ㄗh。 我對地產(chǎn)操盤的最簡單歸納就是四個字：定位我對地產(chǎn)操盤的最簡單歸納就是四個字：定位+ +推盤。定位定推盤。定位定生死，推盤決勝負。生死，推盤決勝負。本 文主要探討推盤和開發(fā)進度的關系，定位的問題暫且略去。 2、一個項目能否取得理想的經(jīng)濟效益，就是在推盤上見功夫，能否根據(jù)宏觀環(huán)境和競品 推盤節(jié)點把握好自己的推盤節(jié)奏，這就決定了一個項目在營銷上能取得怎樣的成功、獲得 怎樣的收益。 從營銷的角度來預判開發(fā)進程，主要是從兩個階段提出相對準確的開發(fā)決策建議。 第一、產(chǎn)品籌劃階段。是否入市？第一、產(chǎn)品籌劃階段。是否入市？若確定入市，則必須大致估算出整盤的開發(fā)時序， 如何分期、分為幾期、每期產(chǎn)品布局與體量等，非常關鍵的是啟動區(qū)體量預判。 從業(yè)經(jīng)驗淺薄的營銷新手（包括不少低水平“老手”）往往認為，開發(fā)時序和分期體 量是開發(fā)商的問題，我們只管根據(jù)開發(fā)商的要求做營銷計劃就是了，此想法大錯特錯！ 開發(fā)進度（手續(xù)辦理進度）3、決定了項目最核心的幾個操盤節(jié)點，而相應的工程進度則 決定了營銷推廣造勢的幾個較大節(jié)點。時下，當我們與開發(fā)商簽訂代理協(xié)議時，都會有類 似的條款：開發(fā)商須在進場前提供具體的開發(fā)計劃表。因為無論如何，開發(fā)商一般都會有 自己大概的進度安排，在了解了開發(fā)商的初步計劃后，營銷方的價值就應當開始體現(xiàn)。 今年年初時，一個老客戶想讓我們上手操作某地級市的一個新盤，我們考察市場之后 認為入市條件不成熟，建議開發(fā)商繼續(xù)忍耐，但甲方認為是我們信心不足便找了另外的代 理公司，項目不小，就開工了兩棟樓（幸虧沒多開），如今這個項目售樓處開放了半年多， 認籌兩個月還不足 20 組，進退兩難。 逢賭必贏的黃金時代已經(jīng)完結，當你看不清市場時，就選擇堅持忍耐吧。不賭就不會 輸，自己心里沒底的事情堅決不做，也建議開發(fā)商別做。 再比如很關鍵的啟動區(qū)體量問題。啟動區(qū)到底開多少？這一直是一個令開發(fā)商頭疼、 拿不準的問題。往年形勢一片大