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編號:169924
2021-08-07
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1、房地產成本是不同于會計中的成本概念的,它在形式上是以房地產價格各構 成部分的累加為基礎來估算房地產價格的, 其實質是以房地產的重新開發成本為 導向求取估價對象的價值,但現實中的房地產價格構成極其復雜,不同地區、不 同時期、不同類型的房地產,其價格構成形式可能不同。房地產成本的測算涉及 因素較多,還有很多重要問題仍不清楚。目前,房地產成本的核算已是一項重要 的研究課題。許多學者都對此有獨到見解。這些專家學者都對房地產成本做了深 入細致的研究思考,本文將綜合這些文章中的觀點,給出自己的房地產成本的測 算。得出房地產成本大致范圍將其與房地產價格進行對比,以檢驗是否合理。 5.1 房地產成本的構成 本2、文以“取得房地產開發用地進行房屋建設,然后銷售所建成的商品房”這 種典型的房地產開發經營方式為例,并從便于測算各構成項目金額的角度,來劃 分房地產價格的構成。在這種情況下,房地產價格通常有以下三大項構成:即主 要包括地價,建筑安裝工程費用和各種稅費,開發商利潤等人員勞動。 土地及大配套費用 C1 主要包括:土地款即取得房地產開發用地進行房屋建設所必需的稅金、費用 等、城市建設配套費以及拆遷安置、補償等費用等; 前期費用 C2 主要包括: 三通一平費用、 規劃設計費、 施工圖設計費、 環境方案設計費、 綜合管網設計費、人防管理費、招投標費、墻改費、地名費、施工圖審查費、勘 查放線費、新建登記費、3、面積測量費、產權交易手續費、地籍地形圖、核地、合 同審查、 水泥專項基金、 環境評估費、 白蟻防治費、 防雷檢測費、 綜合服務費等; 建筑安裝工程費用 C3 主要包括: 住宅土建、 安裝成本、 土建監理費、 質量監督費用、 變更及簽證; 市政基礎設施費 C4 主要包括:供電、供水、燃氣、通訊、電視、智能化、環境工程、排水等; 公用配套設施 C5 主要包括:人防工程、學校、物業用房等公共性建筑等; 不可預見費 C6 對未來不確定的費用在預算時通過不可預見費加以反映,一般需要通過經驗 判斷; 資金成本 C7 貸款利息等相關項目,具體與公司對外來資金的依賴程度和公司操作速度有 關; 相關費和稅 C8 主要包括:銷售費用+管理費用+營業稅+土地增值稅等; 其他 C9; 綜上:房地產價格公式為:C= C1+ C2+ C3+ C9+P=i 其中:C1 為土地價格;C2+ C3+ C9 為建筑安裝工程費
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