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1、關(guān)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的反思關(guān)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的反思 滯后的理論 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)“城市生活”的影響如此巨大而又高深莫測(cè)， 是因?yàn)樗缭搅朔康禺a(chǎn)、 商業(yè)、 金融等多個(gè)學(xué)科和領(lǐng)域，是一門地地道道的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)。因此，無(wú)論是理論還是實(shí) 踐，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，無(wú)論是企業(yè)還是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的問(wèn)題。 主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面： 理論不夠成熟。在國(guó)際上，很多應(yīng)用于“商業(yè)地產(chǎn)和零售店”的“權(quán)威理論”，都存在 很大的片面性和局限性。諸如，“萊利商圈法則”、“哈夫引力模型”、“SWOT 態(tài)勢(shì)分析 法”、“波特競(jìng)爭(zhēng)模型”、“藍(lán)徹斯特法則”等等。就連一些“高等學(xué)府”的教材和講義也 存在缺欠，甚至是錯(cuò)誤的。 2、巨頭經(jīng)常失誤。 在“商業(yè)地產(chǎn)和零售店”的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中， 我也親身體驗(yàn)了許多“國(guó)際巨 頭”在項(xiàng)目選址、賣場(chǎng)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理等方面的失誤。諸如，家樂(lè)福、歐倍德、好又多、易 初蓮花，等等。 政府缺乏經(jīng)驗(yàn)。我們國(guó)家的許多地方政府，由于缺少成熟理論的指導(dǎo)，在“商業(yè)地產(chǎn)和 零售業(yè)”的宏觀管理上也缺乏經(jīng)驗(yàn)。 如， 很多地方政府將“超大型 Mall”作為“政績(jī)工程” 而失敗;又如，將“人均擁有商業(yè)面積 1 平米”這樣“低價(jià)值的商業(yè)指標(biāo)”寫入“城市發(fā)展 規(guī)劃”等。 關(guān)于“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)” “國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”并不一定適合中國(guó)的實(shí)踐。 比如， 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)對(duì)“購(gòu)物中心 的分類”：鄰里購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、地區(qū)性購(gòu)3、物中心、跨地區(qū)購(gòu)物中心等。 而其中的“鄰里購(gòu)物中心”， 面積小的僅有 3 萬(wàn)平方英尺(約 2787 平方米);在中國(guó)， 又 有誰(shuí)見過(guò)“這么小的”、“僅服務(wù)鄰里的”購(gòu)物中心哪?! 中國(guó)對(duì)“購(gòu)物中心”的理解， 是要能輻射“一定城區(qū)范圍”的較大商場(chǎng)， 好比北京“老 崇光 SOGO”(南館開業(yè)前)，長(zhǎng)沙平和堂等等，而決不僅僅是“服務(wù)鄰里”!(參見：商業(yè) 規(guī)劃-商業(yè)地產(chǎn)的“八大業(yè)態(tài)”-Shopping Mall/購(gòu)物中心與 LifeStyle Center) 或許我們將 ICSC 所界定的“購(gòu)物中心”，理解為廣義的“購(gòu)物場(chǎng)所”更符合中國(guó)的實(shí) 際;而“鄰里購(gòu)物中心”與其說(shuō)是“購(gòu)物中心”，倒不如說(shuō)是“小型商業(yè)區(qū)”或“社區(qū)商業(yè)” 更為合適! 所謂的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”，一旦脫離了中國(guó)的實(shí)際，就會(huì)產(chǎn)生混亂抑或是思想的，抑或 是經(jīng)營(yíng)的! 又如“坪效”， 是衡量商場(chǎng)“單位面積產(chǎn)出”的指標(biāo)， 在業(yè)界也經(jīng)常有人樂(lè)此不疲地使