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1、購物中心主題化 【購物中心源起】 購物中心起源于十八、十九世紀歐洲的城市拱廊建筑和商業(yè)廊，真正的大發(fā)展始于 20 世紀 50 年代的美國。上世紀 90 年代中期，以廣州天河城為代表，這種現(xiàn)代商業(yè)聚集形式開 始進入中國，經(jīng)過二十年的實踐，購物中心已成為中國城市元素的重要組成部分，和中國城 市化建設的生力軍。 【快速發(fā)展帶來的同質(zhì)化隱憂】 在城市化驅(qū)動下的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮正遭遇前所未有的政策壓力，為平滑業(yè)績的周期波 動，有實力、有遠見的地產(chǎn)商均已陸續(xù)開始介入商業(yè)地產(chǎn)或把戰(zhàn)略重點往商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)代表了一種完全與住宅開發(fā)不同、 理論上來說更先進的開發(fā)模式， 其短期增值及 變現(xiàn)能力可能比不上2、住宅開發(fā)， 但其長期資本增值能力和穩(wěn)定的收益能力卻是住宅開發(fā)所望 塵莫及的。正因為如此，一些嘗到甜頭的發(fā)展商如萬達、華潤、萬科、中糧、中海、龍湖、 保利、茂業(yè)、佳兆業(yè)等房企紛紛加快其在商業(yè)地產(chǎn)領域的布局搶點，增加相當體量商業(yè)項目 的儲備。 隨著供應量的急劇增加， 作為商業(yè)地產(chǎn)主要功能組成的購物中心遍地開花， 并已逐步成 為市場主流。以深圳為例，20102011 年，深圳新開工的購物中心項目約 18 個，商業(yè)總建 筑面積約 160 萬平方米，而 2012 年將入市的購物中心（均為商業(yè)綜合體形式）就有十多個 個，面積近百萬平方米。目前深圳已開業(yè)的購物中心面積超過 200 萬平方米，加上今年入市 的3、近百萬平方米，深圳僅購物中心的體量將在年底突破 300 萬平方米。 然而在這一股大干快干的熱潮之下， 我們不難看到其所暗藏的危機。 “競爭激烈” 、 “適 當過剩” 都屬市場經(jīng)濟發(fā)展過程中的正常現(xiàn)象， 但普遍性的同質(zhì)化競爭卻是購物中心行業(yè)穩(wěn) 健發(fā)展的真正隱憂所在。“每家的風格都差不多，服裝品牌店、超市、電影院、餐飲店 進駐的品牌也基本相同” ， “逛了兩三個商場，感覺就像逛了一個” ，這是很多消費者的感受。 從目前的現(xiàn)狀來看，品牌資源匱乏，定位不清晰，經(jīng)營者難以挖掘出適合細分市場的品牌進 行有機組合，是商場缺乏特色和吸引力，出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營的直接原因。 【主題化概念崛起】 同質(zhì)化競爭愈演愈烈， 使得同一商圈的大型商場不能共享客源而是互相分流客源。 如此 一來，這些商場非但不能在商圈內(nèi)形成聚合，反而互相廝殺，最終將最弱的一方淘汰，勝者 也元氣大傷。 其實行業(yè)的一些先知先覺者早已意識到了這種風險