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房地產項目經濟測算專題探討方案-53P.pdf

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上傳人：故事編號：170324 2021-08-09 53頁 1.97MB

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1、1 經濟測算專題 2 商業達人交流群：108050822 交流、分享、合作、共贏 3 報告主要內容報告主要內容項目屬性界定測算步驟分解操作方法研究財務評價分析 4 不同性質項目涉及相關物業經濟測算項目屬性住宅商業辦公綜合體工業住宅商業辦公酒店式公寓酒店廠房售售售售持有售租賃租賃租賃租賃 5 操作步驟前提假設地塊基本指標價格漲幅開發節奏及銷售速度成本測算依據定價定價方法定價思路現金流銷售+租賃收入建造成本稅費現金流量表凈現金流量表敏感性分析單因素敏感性分析雙因素敏感性分析財務指標及評價 I2、RR NPV 回收期不同性質的項目，雖然物業形態/營銷方式有所區別，但經濟測算環節的操作步驟相同基礎條件數據處理結果評價 6 前提假設和定價作為經濟測算的根本條件，決定了整個測算的有效性在整個經濟測算中，前提假設一方面作為我們對于項目的一些想法和說明，一方面也為經濟測算的相關測算指標提供依據和支撐。測算過程只是一個數據計算和數據輸入/輸出，而所有核心初始數據便是在前提假設和定價中體現。前提假設定價現金流敏感性分析財務指標及評價 7 可作為直接描述，也可加入測算觀點前提假設地塊基本指標價格漲幅開發/銷售節奏成本測算依據摘自杭州灣旅游商貿綜合體項目評估報告地3、塊指標通常為了展示方案排布，更好的明確各物業類型的體量關系，直觀地看到測算分哪幾類物業。描述地塊的特殊條件或要求。對于很多項目的初始條件很不明晰，部分內容無法測算時，可在此部分闡明觀點，結合前期的市場觀點和風險，理清我們的測算思路。 8 以整體市場物業價格漲幅作為依據前提假設地塊基本指標價格漲幅市場環境項目成長開發/銷售節奏成本測算依據摘自杭州灣旅游商貿綜合體項目評估報告價格漲幅作為收入測算的前提條件，各物業類型的漲幅計算相同。在不同區域市場，我們可能遇到整體市場的價格漲幅跳脫正常市場值，此時需要調整和修正。 1. 計算單位：月均漲幅，年均漲幅； 2. 區間調整：以月計，可取近一年，可取近2年，以2010年房產調控年月開始測算，以價格平衡區間測算； 3. 計算方式：復合增長率，平均增長率 9 綜合多個項目的價格漲幅作為依據摘自安信依托長海

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