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1、 Copyright BRC 2018 商業(yè)投資的底層邏輯是“買賣風(fēng)險” 我們的目的是增加客戶“贏的概率” 商業(yè)投資的底層邏輯是“買賣風(fēng)險” 我們的目的是增加客戶“贏的概率” 本次報告著重匯報以下內(nèi)容，為后續(xù)營銷執(zhí)行提供指導(dǎo)性方案 思維導(dǎo)圖 Part 1 商業(yè)價格產(chǎn)值推導(dǎo) 綜合定價法： 基于城市價值體系和現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)價值體系條件下，以市場比較法租金反算法為基礎(chǔ)，推導(dǎo) 出項目分區(qū)定價、分層定價、分棟定價等定價環(huán)節(jié)，同時根據(jù)銷售目標(biāo)、利潤目標(biāo)、項目自 身特性等因素對所得的市場基價進行微調(diào)，從而確定商業(yè)產(chǎn)品的價格。 市場比較法P1租金反算法P2 （P1*60%+P2*40%)推導(dǎo)商業(yè)1F銷售基價 市2、場比較法+租金反算法推導(dǎo)項目1F銷售基價 根據(jù)分區(qū)價值評分確定各價值區(qū)/每棟1F銷售 均價 根據(jù)分層價值系數(shù)確定各區(qū)每層銷售均價并推 導(dǎo)出各區(qū)整體均價 市場比較法 說明參考權(quán)重傳化廣場萬晟城金科王府四季康城 區(qū)位比較 同區(qū)域半徑500米以內(nèi)80-100% 90%50%60%50%臨近區(qū)域半徑500-1000米之內(nèi)60-80% 跨(類)區(qū)域半徑1000米之外60%以下 項目比較 在售商業(yè)已開盤80-100% 96%80%80%80%預(yù)售商業(yè)還沒對外銷售61-80% 二手商鋪/轉(zhuǎn)售已開業(yè)項目商鋪60%以下 產(chǎn)品比較（從 產(chǎn)品類型、是 否有主題角度） 同類型同檔次產(chǎn)品 產(chǎn)品類型相同，都有主題或者都沒3、有主題80-100% 95%60%60%50% 同類型不同檔次產(chǎn) 品 產(chǎn)品類型相同，但是檔次有差異（一個有 主題，一個沒有） 60-80% 替代產(chǎn)品 產(chǎn)品類型不同，可替代（比如：主題商業(yè) 街和底商等） 60%以下 項目相似度82%24%29%20% 相似度權(quán)重53%15%19%13% 根據(jù)項目周邊競品與本項目競爭關(guān)系，通過市場比較法得出周邊競品與本項目相似度最高的 項目為傳化國際廣場，參考權(quán)重53%。 比較指標(biāo)細化指標(biāo)參考權(quán)重參考因素傳化廣場萬晟城金科王府四季康城本案 地段(45%) 區(qū)域商業(yè)價值 區(qū)位特征/商圈特征5% 項目與商圈的位置關(guān)系；所處商圈的等級，以及與商圈的位 置關(guān)系 987611 區(qū)域戰(zhàn)略高度3%區(qū)域建設(shè)規(guī)劃 區(qū)域建設(shè)發(fā)展能級65326 區(qū)域開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀5%反應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)成熟度877512 地塊商業(yè)口岸及氛圍 地塊通達性6%地塊客群導(dǎo)入性和昭示性988511 地塊人流量