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1、商業(yè)地產(chǎn)的成功紐帶：人流交通組織規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的成功紐帶：人流交通組織規(guī)劃 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)約有 50的商業(yè)地產(chǎn)項目因為整體商業(yè)規(guī)劃 或人流交通動線先天不足瀕臨失敗。據(jù)筆者觀察，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)許多企業(yè)在 招商時只顧眼前利益， 一味追求銷售率、 招商率， 缺乏系統(tǒng)的商業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃。 而許多品牌商家僅關(guān)注主力店、次主力店、國際著名品牌等光鮮 “表面功 夫” ，卻鮮有顧及或關(guān)注及人流交通組織動線是否科學(xué)合理。現(xiàn)國內(nèi)不少商 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商！他們往往對商業(yè) 地產(chǎn)的前期選址、定位、人流交通動線規(guī)劃等由于趕工期；或效仿“萬達(dá)速 度” 、快速回籠資金，前期重要的工作是能省則2、省，更遑論認(rèn)真研究與論證 分析的。如此一來后期只能寄希望招商，對招商或高級招商經(jīng)理人可謂寄予 厚望，不惜百萬重金禮聘，其主要緣于虛幻的完全不切實際的寄希望于業(yè)內(nèi) 所謂名企的招商高管來實現(xiàn)“理想” ，急功近利，連購物中心或商業(yè)綜合體 內(nèi)部的人流交通動線都未認(rèn)真研究，甚至，明知“山有虎”還帶病招商以筆 者多年從事商業(yè)地產(chǎn)的運營的經(jīng)驗， 國內(nèi)任何一個商業(yè)綜合體硬件設(shè)施方面 的優(yōu)勢或者所謂品牌招商優(yōu)勢均容易被其他竟?fàn)幷吣７拢踔脸剑∩虡I(yè)綜 合體或大型購物中心需要重點挖掘具有差異性且較難被競爭對手超越的訴 求點，因此，國內(nèi)的商業(yè)綜合體或購物中心如果讓他們消費者們在消費過程 中感受到妙趣橫生，由此贏得他3、們的偏好和忠誠。據(jù)了解，國內(nèi)外凡成功的 商業(yè)地產(chǎn)綜合體項目， 無不高度重視或不惜花費巨資研究項目人流交通動線 的規(guī)劃設(shè)計，如日本的六本木、難波城，國內(nèi)如深圳的萬象城、北京中糧大 悅城， 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的翹楚萬達(dá)廣場更不惜花巨資重金打造屬于自已的專業(yè) 商業(yè)“設(shè)計院”團(tuán)隊，他們均有一共同點那就是非常重視項目前期人流交通 動線的組織，甚至不惜重金聘請國際著名的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計團(tuán)隊來擔(dān)綱。雖說 商業(yè)綜合體內(nèi)良好的店面昭示會直接會影響到商鋪的出租率及租金水平， 但 由于交通動線設(shè)計不科學(xué)或嚴(yán)重錯誤，除影響項目的合理回報與穩(wěn)定的收 益，無疑將導(dǎo)致項目整體商業(yè)價值降低或瀕臨失敗。商業(yè)綜合體內(nèi)如何通過 合理、科學(xué)的立體與平面動線設(shè)計，并嚴(yán)格遵循商業(yè)地產(chǎn)“可達(dá)性、昭示性、 方向感”三項基本原則，使經(jīng)過店面的客流量最大化（即銷售額與客流量成 正比） 。況且，良好的人流動線設(shè)計能正確引導(dǎo)和方便消費者購物或消費， 能夠