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1、龍湖地產(chǎn)投資管理理念與實踐 2011年7月 一、龍湖的投資管理理念一、龍湖的投資管理理念 如果一個房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的標 準分是100分的話，精準的投資管理工 作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是 70分。 1.1.投資管理的戰(zhàn)略意義投資管理的戰(zhàn)略意義 2.2. 投資管理的戰(zhàn)略要素投資管理的戰(zhàn)略要素 價格價格（區(qū)域房屋售價、目標地塊價格、周邊地塊價格、 預(yù)期房價、二手房價位等） 區(qū)位區(qū)位（城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城） 交通交通（區(qū)域交通、地塊對外交通、地塊內(nèi)部交通） 配套配套（大市政、已建或正運營的配套項目） 景觀景觀（城市風貌人文景點、自然景觀、地塊內(nèi)景） 3 3、國內(nèi)標桿房地產(chǎn)2、的投資管理類型、國內(nèi)標桿房地產(chǎn)的投資管理類型 粗放型：廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等粗放型：廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等 投資管理方式：老板拍腦袋投資管理方式：老板拍腦袋 主要影響因素：政府公共關(guān)系、最低的樓面地價主要影響因素：政府公共關(guān)系、最低的樓面地價 精細型：萬科、龍湖、綠城等精細型：萬科、龍湖、綠城等 投資管理方式：投資委員會決策投資管理方式：投資委員會決策 主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場的關(guān)系、“好看”主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場的關(guān)系、“好看” 的財務(wù)指標、品牌占領(lǐng)與成長。的財務(wù)指標、品牌占領(lǐng)與成長。 中間型：諸多企業(yè)中間型：諸多企業(yè) 投資管理方式：3、綜合企業(yè)特點設(shè)置或變化投資管理方式：綜合企業(yè)特點設(shè)置或變化 主要影響因素：依據(jù)不同項目，綜合以上兩種方式主要影響因素：依據(jù)不同項目，綜合以上兩種方式。 4 4、投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位、投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位 如果把龍湖 地產(chǎn)全程開發(fā)某 個項目比喻成一 支軍隊快速打贏 一場局部戰(zhàn)役。 龍湖各部門與這 支軍隊的大致對 應(yīng)關(guān)系如下: 龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司 發(fā)展部 偵查部、戰(zhàn)略部 設(shè)計部 參謀部 工程部（含總包) 戰(zhàn)斗部隊 營銷部 宣傳部 財務(wù)部、造價采購部 后勤保障部 5 5、龍湖投資開發(fā)的原則、龍湖投資開發(fā)的原則 1.保密原則 發(fā)展部所涉及的資料和數(shù)據(jù)都是公司的機密，應(yīng)習慣性的 注意保密，不能外泄。 2.及時反應(yīng)原則 要對信息進行深度挖掘、跟蹤，并及時反饋，保證來自各 方面的信息能夠及時、準確的傳遞到有關(guān)部門。 3.不輕言放棄原則 不應(yīng)輕易向困難屈服，只有不斷創(chuàng)新，不斷尋求解決方式， 才