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1、 濱江新天地商業(yè)規(guī)劃方案濱江新天地商業(yè)規(guī)劃方案 百聯(lián)龍水南路項(xiàng)目商辦地塊研展定性百聯(lián)龍水南路項(xiàng)目商辦地塊研展定性 本案SOHO+商鋪建模型 本案應(yīng)造20620平方SOHO 8837.4平方商鋪 SOHO樓層1F-12F 層高4.5米 建筑高度58.5米 商鋪樓層1-2F 1F層高5.9米 2F層高4.5米 SOHO 百貨 中餐飲 小餐飲 12F 12F 2F 2F 2F 2F 中廳廣場(chǎng) 小景觀 大餐飲 2F 百貨 天 鑰 橋 南 路 豐 溪 路 黃浦江 大餐飲 人流聚集點(diǎn) 人流回游點(diǎn) 人流回游點(diǎn) 人流回游點(diǎn) 人流回游點(diǎn) 對(duì)基地進(jìn)行分析，嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃 以商業(yè)利潤(rùn)最大化為原則，對(duì)商業(yè)面積進(jìn)2、行深入分析 通過(guò)基地與規(guī)劃條件計(jì)算SOHO+商鋪占地面積比例 通過(guò)視線范圍來(lái)排布SOHO及商鋪的擺放位置 論證 規(guī)劃項(xiàng)目 建筑指標(biāo) 占地 13390平方 容積率 2.2 建筑面積 29458平方 覆蓋率 50% 限高 60M 實(shí)際商業(yè)占地 面積 6695平方 沿街商鋪用足50%覆蓋率 SOHO不遮擋住宅為前提計(jì)算出占地 商鋪以沿街1-2F為主，沿街商鋪保證最大覆蓋率50%，發(fā)揮商鋪?zhàn)畲髢r(jià)值 在不遮擋住宅前提下，SOHO盡量接觸更大江景視野 用足硬性指標(biāo)前提下，提高商業(yè)用房附加價(jià)值合理增加層高和實(shí)用面積為客戶利益最大化 建筑前提： 進(jìn)行基地指標(biāo)分析 嚴(yán)格按照指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃 量?jī)r(jià)對(duì)比SOHO高于3F3、商鋪價(jià)值 僅做1-2F商鋪其余建面分配給SOHO 沿街1-2F層商業(yè)價(jià)值最大 3F商鋪價(jià)格低于SOHO 層數(shù)層數(shù) 價(jià)格價(jià)格 4F: 1:0.4 3F: 1:0.6 2F: 1:0.8 1F: 1:1.5 商業(yè)1層均價(jià)是3層均價(jià)的2.5倍， 按照住宅與商業(yè)比沿街1F 商鋪能夠或獲取1:1.5的利潤(rùn)。但隨著地段不同樓層增高，無(wú) 主力店帶動(dòng)，人流導(dǎo)入困難等因素則喪失應(yīng)有的價(jià)值。 2010年現(xiàn)有出售徐匯區(qū)酒店式公寓售價(jià)與商業(yè)售價(jià)對(duì)比 項(xiàng)目 類型 地段 價(jià)格 嘉匯國(guó)際 SOHO 天鑰橋路325號(hào) 均價(jià)40000元/平 匯鑫國(guó)際 商鋪 蒲匯塘路150號(hào)（近宜山路） 底商 -1F至2F 均價(jià) 31000元/平 做餐飲整棟1-5F 均價(jià)46000元/平 3F商鋪售價(jià)與酒店式公寓持平，銷商鋪售價(jià)與酒店式公寓持平，銷 售速度售速度SOHO更為快速更為快速 銷售價(jià)格層面：商鋪受人流、地段、 品牌價(jià)值影響，徐匯區(qū)