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1、天津天津 海河新天地商業(yè)項(xiàng)目海河新天地商業(yè)項(xiàng)目 寫字樓定位報(bào)告寫字樓定位報(bào)告 市 場 競 爭 環(huán) 境 分 析 市 場 競 爭 環(huán) 境 分 析 1、天津市寫字樓分布特點(diǎn)：、天津市寫字樓分布特點(diǎn)：天津市寫字樓主要分布在 河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū) 域占據(jù)了市場的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。典 型分布區(qū)域有：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域。 2、產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高， 多為甲級或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資 企業(yè)。南京路、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓在 未來3-5年內(nèi)仍將是市場的主體，不論從供應(yīng)量還是出租 2、率水平、租金水平仍占市場的主導(dǎo)地位。 3、客戶需求：客戶需求：天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 作為辦公地點(diǎn)，對小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù) 區(qū)較認(rèn)同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地 點(diǎn)，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點(diǎn)。 4、河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目周邊競爭環(huán)境：河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目周邊競爭環(huán)境：本項(xiàng)目周邊成熟的寫 字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目周邊 的寫字樓檔次多為乙級或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和 外省企業(yè)的辦事處。十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶在選擇辦公地 點(diǎn)時(shí)的首選，是未來本項(xiàng)目寫字樓主要競爭區(qū)域?qū)κ帧?中國房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng)中國房地產(chǎn)發(fā)展管理資訊網(wǎng) http:/ 3、市 場 競 爭 環(huán) 境 分 析 市 場 競 爭 環(huán) 境 分 析 分析結(jié)論：分析結(jié)論： 本項(xiàng)目寫字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競爭地 位，在客戶選擇上面臨著比較大的競爭，項(xiàng)目周邊商務(wù)氛 圍不成熟為項(xiàng)目的發(fā)展帶來一定的壓力。但東站后廣場及 新開路沿線區(qū)域具有相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。隨著整個(gè)河 東區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強(qiáng)，東站后 廣場區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項(xiàng)目的市場競爭力也 將同時(shí)得到提升。 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級寫字樓 外，其它的主要為乙級寫字樓。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚， 商務(wù)配套設(shè)施缺乏，未來本項(xiàng)目高品質(zhì)寫字樓的出現(xiàn)將處 于無競爭地位，能滿足河?xùn)|區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。 同時(shí)隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型 國有企業(yè)、私營企業(yè)今后將采用整體購買、合作開發(fā)等方 式參與到寫字樓的開發(fā)當(dāng)中，小體量的寫字樓存在一定的 市場。 中國房地產(chǎn)發(fā)展管理