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1、南京世紀(jì)城香溢二期南京世紀(jì)城香溢二期 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 2 報(bào)告思路報(bào)告思路 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目標(biāo)與約束條件目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 客戶分析客戶分析 3 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以 共同的目標(biāo)為導(dǎo)向共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立品牌形象，實(shí)現(xiàn)世紀(jì)城在通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，樹立品牌形象，實(shí)現(xiàn)世紀(jì)城在 南京市的可持續(xù)發(fā)展南京市的可持續(xù)發(fā)展 產(chǎn)品：南京領(lǐng)先，城北板塊第一 價(jià)2、格：在一期價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升 客戶：客戶層次高，屬于南京市的中高端水平 在實(shí)現(xiàn)品牌的前提下，盡快銷售在實(shí)現(xiàn)品牌的前提下，盡快銷售 客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是 項(xiàng)目的宏觀愿景 現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是 隨著市場(chǎng)的變化和項(xiàng) 目的發(fā)展在動(dòng)態(tài)變化 的 4 背景及約束條件背景及約束條件 開發(fā)商背景開發(fā)商背景 開發(fā)商核心領(lǐng)導(dǎo)具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在東莞享有知名度，但公司首次 進(jìn)入南京，無(wú)品牌影響力 項(xiàng)目背景及約束條件項(xiàng)目背景及約束條件 本項(xiàng)目占地133.36畝，分兩期開發(fā)；一期地塊住宅部分已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù) 計(jì)于2007年5月初開盤，本報(bào)告研究范圍為一期地塊的商業(yè)部分和二期 地塊； 一期商業(yè)部分占地19.45畝，容積率3.3、5，建筑限高50米；二期占地52.7 畝，綜合容積率2.04，建筑限高50米； 本項(xiàng)目整體規(guī)劃已有，但可調(diào)整； 開發(fā)商希望二期在一期住宅的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拉升品質(zhì)，提升價(jià)格。 5 2# 3# 4# 5# 6# 7# 1# 8# 11# 12# 10# 9# 一期住宅已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)于2007年5月 初開盤 項(xiàng)目一期：項(xiàng)目一期： 總建筑面積：5.58萬(wàn) 容積率：1.5 6棟多層+6棟小高層 +1幼兒園 7# 12# 9層的小高層 8#，9#，10# 現(xiàn) 已被團(tuán)購(gòu) 1# 6# 全為多層，6層 北北 項(xiàng)目一期回顧項(xiàng)目一期回顧 商業(yè)商業(yè) 公交 總站 休閑 廣場(chǎng) 6 報(bào)告思路報(bào)告思路 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算 目標(biāo)與約束條件目標(biāo)與約束條件 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 客戶分析客戶分析 7 本項(xiàng)目位于主