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1、經(jīng)濟(jì)測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算與開(kāi)發(fā)策略 1. 物業(yè)配比 2. 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定（主要為成本與價(jià)格確定） 3. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4. 開(kāi)發(fā)策略 原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例 各使用功能面積分配表各使用功能面積分配表 功能名稱 建筑面積（m2） 商業(yè)（含73000地下面積） 146877 住宅（地上計(jì)算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計(jì)算容積率面積） 46174 酒店（地上計(jì)算容積率面積） 26992 合計(jì) 284357 項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊：含六號(hào)地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約14002、00m2 其中：地下商業(yè)約70000m2 注：本次物業(yè)面積測(cè)算不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。 基于項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議基于項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上的物業(yè)配比建議 功能名稱 建筑面積（m2） 商業(yè)（含73000的地下面積） 145000 住宅（地上計(jì)算容積率面積） 46857 寫(xiě)字樓（地上計(jì)算容積率面積） 40500 酒店（地上計(jì)算容積率面積） 52000 合計(jì) 284357 注一：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒(méi)有唯一性，實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、 公司策略、建筑設(shè)計(jì)等要求進(jìn)行調(diào)整； 注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。 項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)3、地塊：含六號(hào)地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約140000m2 其中：地下商業(yè)約70000m2 物業(yè)配比調(diào)整前后比較物業(yè)配比調(diào)整前后比較 整體物業(yè)配比在調(diào)整前后變化不大； 商業(yè)面積基本不變； 住宅和寫(xiě)字樓的面積有所下降； 酒店建筑面積上升。 0 0 2000020000 4000040000 6000060000 8000080000 100000100000 120000120000 140000140000 160000160000 商業(yè)商業(yè)住宅住宅寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓酒店酒店 調(diào)整前調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整后 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 1.價(jià)格確定 參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場(chǎng)上當(dāng)前銷(xiāo)售價(jià) 格 創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤(pán)定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理 2.成本 各種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本參考上海市建筑造價(jià)規(guī)范 3.費(fèi)率 各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照上