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1、百年商埠區(qū)的復興之光百年商埠區(qū)的復興之光 -萬達萬達 魏家莊項目市場研究報告魏家莊項目市場研究報告 面臨的困局面臨的困局 目標目標 目標下的目標下的戰(zhàn)略戰(zhàn)略 市場市場定位定位 實現 回答 研究范式研究范式 研究方法研究方法 電話調研 問卷調查 網絡調研 客戶訪談 實地“踩盤” 住宅問卷調查 寫字樓問卷調查 商業(yè)經營戶訪談 企業(yè)辦公需求訪談 上篇：站在高處，審視宏觀上篇：站在高處，審視宏觀 PART1 PART2 PART3 PEST分析 主城區(qū)區(qū)域分析 土地市場分析 宏觀分析宏觀分析 CC- -PESTPEST模型模型 經濟因素(Economic) 主要經濟指標 產業(yè)結構 GDP及增長情況 人2、均可支配收入 年末人均儲蓄余額 固定資產投資 社會因素(Social) 主要人口增長情況 城市化率 項目周邊情況 技術因素(Technological) 新技術 新工藝 新材料 政策因素(Political) 國家的政策、法規(guī) 城市總規(guī)劃 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 城 市 化 因 素 （ Civilization ） 宏觀分析宏觀分析 濟南城市化的發(fā)展軌跡濟南城市化的發(fā)展軌跡 濟南市人口狀況及城市化率 569 575 582.56590.08 597.4603.35 222.24 285.8 297.21 307.96 330.26 343.54 39.06 49.71 51.02 52.19 55.283、 56.94 0 100 200 300 400 500 600 700 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0 10 20 30 40 50 60 全市總人口（萬人）非農業(yè)人口（萬人）城市化率（%） 前期 中后期 城市化理論：一個國家或地區(qū)的城市化水平達到 50（中后期）左右時，城市化進程將呈現20年 左右的高速發(fā)展階段，當城市化水平達到70以 后，城市化進程將進入平穩(wěn)發(fā)展期。-納瑟姆 濟南從2002年開始， 進入城市化高速發(fā) 展期。 宏觀分析宏觀分析 政策因素政策因素 政策的引導與調控力度加大政策的引導與調控力度加大 政府政策的導向在濟南城市化進程中居于核心地位，通過有效率的 城市建設的制度安排，促進城市基礎設施建設合理有效利用，提高 城市土地利用效率，促進房地產開發(fā)，以滿足社會經濟發(fā)展。 強拆1000萬平米“野樓盤”； 08年底建成140萬平米經濟適用房；