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1、內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳1 莞深區(qū)域產(chǎn)品定位經(jīng)驗(yàn)分享 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳2 東莞 深圳 推貨930套、12.57億，推貨 率93%；認(rèn)購832套、9.96 億，按套去化率89%（洋房 認(rèn)購777套；別墅認(rèn)購55套） 開盤當(dāng)天認(rèn)購情況（2015.8.8） 清溪翡翠灣開盤價(jià)格高于 保利中央公館1500元/ 定案貨值：10.11億 開盤貨值：13.31億 溢價(jià)32% 清溪翡翠灣 推貨913套、10.81億，推貨 率100%；認(rèn)購674套、8.03 億，按套去化率74%（洋房 589套，別墅49套，商鋪36套） 開盤當(dāng)天認(rèn)購情況（2015.10.24） 大朗碧桂園天匯開盤價(jià)格 高于周邊競品2000元/ 定案貨值2、：8.92億 開盤貨值：11.16億 溢價(jià)25% 大朗天匯 莞深區(qū)域2015年開盤項(xiàng)目 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳3 產(chǎn)品的高去化、高溢價(jià)源于什么？ 清溪翡翠灣開盤比定案溢價(jià)32%，大朗天匯開盤比定案溢價(jià)25%，成交均價(jià)高于周邊競品1000-2000元/ 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳4 目錄 莞深區(qū)域產(chǎn)品定位四步法 產(chǎn)品定位：以清溪項(xiàng)目為例二 一 產(chǎn)品改造：以橫瀝項(xiàng)目為例三 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳5 只有對市場的準(zhǔn)確判斷，才能做出精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位！ 1 市場判定法 步驟一 土地人口市場容量經(jīng)濟(jì) 市場是否存在？ 取決于什么? 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳6 若發(fā)現(xiàn)了市場后，接下來需要思考： 2 市場判定法 步驟二 客戶來源客戶構(gòu)成 本地3、客戶 外地客戶 剛需客戶 改善客戶 投資 自住 度假 購房目的 我們的目標(biāo)客戶群 體在哪里？ 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳7 2.1 市場判定法 內(nèi)部調(diào)研法和外部調(diào)研法 以天寶項(xiàng)目為例：如何尋找目標(biāo)客戶群體 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳8 東城 常住人口：50萬 GDP：342億元 成交面積：27萬 成交金額：34億元 成交均價(jià)：12775元/ 南城 常住人口：30萬 GDP：323億元 成交面積：54萬 成交金額：60億元 成交均價(jià)：11102元/ 東莞主城區(qū) 常住人口：97萬 GDP:804億元 成交面積：99萬 成交金額：112億元 莞城 常住人口：17萬 GDP：139億元 成交面積：18萬 成交金額：18億元 成交均價(jià)：9656元/ 2.2 天寶項(xiàng)目概況 城區(qū)介紹 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳9 2.2 天寶項(xiàng)目概況 片區(qū)樓價(jià) 東 莞 2 0 1 5 年 第 三 季 度 成 交 均 價(jià) 10895元/ 9408元/